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　　日前，南昌市青山湖区人民法院对南昌市宏伟物业管理有限公司（以下简称宏伟物业）起诉南昌市京东住宅小区（以下简称京东小区）F20栋的一名业主拖欠物业管理费一案作出判决，判处该业主立即支付拖欠的物业管理费195.4元，滞纳金21.4元。

　　记者随后调查发现，许多业主因不满物业管理服务等原因，以拒交物业管理费来维护自己的权利，结果导致许多物业管理公司经营困难，可能被迫降低服务标准。南昌市物业管理协会副秘书长晁振宇在接受记者采访时表示，南昌300多家物业公司，每家都存在物业管理费被拖欠的情况，“就目前各个物业公司上报的情况分析物业管理费被拖欠的原因，70%的原因是代开发商‘受过’，30%的原因在于物业公司自身的服务不达标和空置房的物业费难收”。

　　为此，南昌市物业管理协会呼吁，业主应该采取理性、合法的维权方式，避免造成业主和物业公司双损的局面。

　　●小区业主：不满物业服务拒交物管费

　　5月初的一天，京东小区F区的业主袁先生在经过小区大门时，发现墙上张贴了一张民事判决书。

　　判决书内容是小区的物业管理公司状告一户业主拖欠物业管理费，业主被判立即支付拖欠的物业管理费195.4元，滞纳金21.4元。袁先生觉得很惊讶，他们小区拒绝交物业管理费的业主占了绝大多数，难道物业公司要一户一户起诉？

　　“我家所在那栋楼的外墙落水管，已经断了两年半了，跟物业公司报修了多次，到现在都没有人来维修。”袁先生说，一到下雨天，他们家的墙壁就是湿的，小区的物业管理太差，是大多数业主拒交物业管理费的原因之一。

　　袁先生还告诉记者，小区的保全工作也做得不够好，有几户业主就是因为东西被盗，才拒交物业管理费来抗议。业主们认为，拒交物业管理费也是为了维护自己的权利。

　　●物业公司：拒交物管费多因房屋质量问题

　　“判决书生效后，被起诉的业主也只来交了一半的费用。这也是我们公司第一次因为业主拖欠物业管理费起诉业主。”宏伟物业的罗洪主任坦言，宏伟物业自去年6月与京东小区业主委员会签订了物业管理服务协议，7月1日正式为京东小区的业主提供物业管理服务，业主拖欠物业管理费的现象非常普遍，京东小区的3000户业主中，拖欠物业管理费的至少有2000户。

　　“除了空置房的物业管理费难收外，京东小区拖欠物业管理费的最主要原因是小区的房屋质量太差。”罗洪说，但他们每次将业主反映的维修情况向开发商报修后，对方均认可了报修情况，但一直没有来维修。这使得业主将矛盾转移至物业公司，以拒交物业管理费来抗议。

　　“现在公司经营非常困难，员工的工资也被迫拖欠着。”罗洪表示，公司也是逼不得已才会选择通过诉讼的方式，但这并不是最佳的解决办法。罗洪说，一户业主一年的物业管理费也就100多元，如果通过诉讼程序，要经过三到四个月才能判决下来。耗时久不说，还因为每次最多只能起诉三四户业主，不知道什么时候能收齐物管费。

　　“如果拖欠物业管理费的问题不能得到解决，宏伟物业经营不下去的话，迟早得撤场。”罗洪说，他们一边起诉部分拖欠物业管理费的业主，一边也在极力寻找其他解决办法，看能不能组织业主与开发商进行交涉，改变目前房屋坏了没人管的情况。

　　●律师说法：业主拒交物管费应承担违约责任

　　江西赣洪律师事务所刘剑律师认为，物业公司与业主之间构成了合同关系，根据《合同法》和《物业管理条例》的有关规定，业主拖欠物业管理费已构成违约行为。

　　另外，根据《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　●物管协会：业主维权应采取理性合法的方式

　　南昌市物业管理协会副秘书长晁振宇接受记者采访时表示，南昌300多家物业公司，每家都存在拖欠物业管理费的情况，长此以往并不利于整个行业的发展。业主拖欠物业管理费导致企业经营困难，被迫降低服务标准的话，又会有更多的业主对物业公司服务质量不满而拒交物业管理费，这必然导致恶性循环。

　　“就目前各个物业公司上报的情况分析拖欠物业管理费的原因，70%的原因是代开发商‘受过’，30%的原因在于物业公司自身的服务不达标和空置房的物业费难收。”晁振宇说，首先，物业公司应该加强与业主的沟通，提高业务水平，向业主提供优质的服务。但对于长期无故拖欠物业管理费的业主，只能选择起诉的方式，所以也建议有关部门能对成立小额法庭，简化诉讼程序。

　　“除了简化诉讼程序外，政府部门也应当加强监督管理。”晁振宇说，随着二手房交易发展，许多拖欠物业管理费的业主将住房转让后，物业管理费就成了一无主的债，给物业公司也带了相应的损失。他认为，应该与银行的信用系统一样，在房管部门建立一个信用系统，业主在卖房前必须将拖欠的物业管理费等交清后，才能办理房屋产权过户。

　　晁振宇也建议，若业主对物业公司的服务有意见，认为物业公司侵犯了自己的权利，应该采取合法的方法来维护自己的权利，不应该采用拒交物管费这种方法。业主采取理性、合法的方式维权，才能避免业主和物业公司陷入双损局面。

　　□文/记者淦丹丹