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南昌房价若降,底线在哪?
   2010-05-21 06:24   来源: 大江网-江西日报
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  新政调控,各地楼市再现浓厚观望氛围,“房价要跌”,又在南昌声声入耳。N多人都在发问:如果房价下跌,南昌的最大降幅会有多少?

  “南昌房价下降的市场底线为15%……”近日江西同致地产研究机构网上发出博文,对未来一两年南昌房价走势做了个市场预测,引起了业界与网友的普遍关注。

  开发成本平均为4288元?

  同致房产机构选择南昌在售30个楼盘作为统计标的,并依据这些楼盘在官方网站公布的商品房开发成本作了统计,统计的结果是:30个楼盘的平均开发成本为4288元/平方米。

  为了增加市场透明度,去年相关职能部门曾要求各开发商公开在售楼盘信息,其中包括公开商品房开发成本,因此,在售楼盘的开发成本,都可以在房管局的网站上查阅。但是,各楼盘公布的开发成本,是由开发商自行申报的,其可信度有待查证。

  江西盈科地产公司副总经理赵鹏直言,每个楼盘的商品房开发成本,连公司内部多数人员都不太清楚,外人更是比较难测算;另外,就统计出一个区域的商品房平均开发成本,也没有什么实际的意义,因为楼盘之间开发成本的差异,跟地段与品质又有很大的关系。

  消费者心理价为4200元?

  该房产机构称,他们对南昌几百组潜在购房者进行了访谈式的市场调查,综合分析得出,潜在购房者的心理接受均价为4200元/平方米。此次调查范围除了市区各板块外,还把莲塘、象湖新城、新建等城郊板块纳入市场统计。

  南昌去年的商品房成交量创历史新高,而去年成交最活跃的月份是第一、第二季度,月均成交40万平方米以上,那一阶段的成交均价正是4300元/平方米左右,这似乎可以印证该机构调查得出的消费者心理价位,具有一定的代表性。

  天邦策划营销机构企划经理周旺盛则认为,买方的心态永远是价格越低越好,因此消费者的心理价位往往是一厢情愿,回顾房价的历来走势,实践一再证明,消费者的心理价位总是低于市场的。另外,购房消费者的心理价位也是动态变化的,而这种变化主要受市场信心的影响——市场往上走的时候,消费者的心理预期也跟着往上走;而市场信心低迷的时候,消费者的心理价位比市场下调得更快,“追涨杀跌”的市场现象,就是最好的说明。

  降15%是市场底线吗?

  该房产机构还对南昌各板块在售楼盘的房价做了调查统计,统计结果显示,现阶段南昌在售楼盘的商品房均价每平方米为5019元。最后,结合“4288元的开发成本”与“4200元的消费者心理价位”,综合分析得出的结论是:“南昌房价下降底线为15%”。对该结论,业内发出了不同声音。

  江西金花动力房地产咨询公司销售经理冯飞就谈到,新政调控如果持续一年以上,南昌市区房价难免下降,城区可能下降10%左右、城郊可能下降15%左右,因为此次楼市调控之严厉前所未有,其影响必会给南昌带来连锁反应。同时,他认为南昌房价平均下调10%,将刺激着又一批刚性需求,届时市场成交又会活跃起来。

  “皇冠国际”楼盘企划经理吴宇则不认同“房价下降的提法”。他认为房价的走势是由供需关系决定的,而南昌的楼市,商品房总体供应相对紧张,在供小于求的市场里,市场没有降价的可能;现在的潜在购房者,短期确实受调控影响在观望市场,但需求大于供应的市场,最终会打破这种短暂的市场观望氛围。

  本报记者曾广南

编辑: 周珺 【连日暴雨,南昌路面成河流!】
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[5000728]大江网友: 2012-01-03 20:07 发表评论:
房价成本2000左右

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