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房价迫降楼市趋冷 关注南昌楼盘降价幅度、利润率及土地市场
   2010-06-04 06:18   来源: 大江网-江南都市报
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  上周,本报独家调查了江南购房俱乐部的1000位购房者,结论是他们渴盼南昌房价降23%。

  一石激起千层浪,这一报道引起各方热议,南昌房价未来的走势究竟如何?能降到23%吗?

  期盼红谷滩降34%

  在本报“江南购房俱乐部”的会员中,记者随即抽取了1000人作为样本,通过前期登记的购房信息,并将南昌按市中心、红谷滩、青山湖、象湖等九大区域进行统计分析,选取这些区域在售的3~5个普通住宅项目,统计出南昌目前市场均价约为5726元/平方米,购房者的心理价位约为4396元/平方米,得出市民盼南昌房价降23%。

  调查发现,红谷滩成为购房者置业意向最集中的区域,占所调查者的39%。同时,置业者期待红谷滩楼盘的降幅也最大,为34%。统计显示,目前这一区域楼盘的市场均价达7483元/平方米,仅次于市中心板块7540元/平方米。而购房者对红谷滩楼价的心理价位为4941元/平方米。

  调查显示,京东楼盘与置业者心理预期价位相差最小,根据目前该区域市场楼价5078元/平方米计算,期待降幅是400元/平方米。而另一个置业热点象湖区域,目前其楼盘均价为3685元/平方米,置业者的心理价位则为3364元/平方米,降幅仅为9%。

  此外,调查还显示,在户型面积上,大部分受调查者钟情90平方米左右的房源。

  楼盘利润率成焦点

  房价下降的空间究竟有多大?

  记者近日通过南昌房地产信息网中商品住宅公示表,对南昌市中心、红谷滩、青山湖、青云谱、京东、象湖和朝阳洲七个区域进行分析。每个区域选取4~6个在售楼盘的成本数据(成本价中包括楼面地价、前期工程费、房屋开发费、销售费和税费等)进行统计。

  七大板块中,青山湖区域楼盘的市场价格高出其开发成本约39%。象湖板块则最低,约20%。

  调查还发现,有部分楼盘出现成本价与市价持平,甚至成本价比市价还低。如恒大绿洲公示成本价为4360元/平方米,而其高层当前售价均价为4600元/平方米;而青云谱某项目公示成本价为4539元/平方米,但其市场销售均价约4500元/平方米,比成本价还低39元/平方米。据了解,南昌市房地产信息网上公布的各楼盘开发成本,均由开发商自行申报。

  对于房地产开发的高利润,记者采访了南昌几位楼盘负责人,他们均表示房地产不算暴利,顶多是高利润。“投资房地产周期较长,一个楼盘往往要两三年才能完成,第一年完全是纯投入,没有任何回报,投资风险很大,所以即便是30%的利润率也不算高。”音乐花园项目营销总监洪燕飞称。

  江西省社会科学院经济研究所所长麻智辉则认为,“一般情况下,剔除一些灰色成本,开发商的纯利润率在25%至30%之间。”他表示,江西省内多个大型国有企业的利润率也不超过10%,与此相比,房地产的利润率极高,这也是实业企业大量进入房地产行业的重要原因。

  “我国房地产行业的利润率应限制在10%以内。”麻智辉称,美国、新加坡等发达国家严格限制房地产的利润率不超过10%,这样能有效防止其他实业企业盲目进入房地产行业。

  土地市场趋冷

  土地市场向来是房价变化的“晴雨表”。新政出台后,房产交易量下跌,房价出现松动,南昌楼市的冷清迅速传染到土地市场。

  5月28日上午,南昌公共资源交易中心,这是新政后,南昌市首次公开拍卖土地。

  此前,万科于3月5日在这里以821万元/亩高价拿下一块地。去年12月14日,南昌一口气拿出7宗土地,也在这里迅速消化。

  但这次显得有些冷清。南昌国土资源局拿出的三块地,其中一块地以起拍价成交,一块以高出起拍价140万元/亩成交,另一块地无人竞拍而遭流拍。

  “这次朝阳洲土地出现流拍的现象,我觉得很正常,一点也不意外。”幸福时光副总经理余斌表示,“市场好的时候大家疯狂拿地,现在政策调控下,市场不明朗,大部分开发商都在观望,一般都不敢拿地,除非资金实力很强的开发商。”他指出,现在开发商手上一般都有几个项目,未来几年都有工程做,普遍没有拿地的预期。如果在这种市场下拿高价地,销售不佳,开发商的资金链很容易出问题。去年朝阳洲拍出的几个高价地,到现在好像还有没动工的,而到明年还不开工,政府就要把地收回了。

  “我们公司手上已经有好几个项目,我们现在是不会去拿那种高价地的,只会选择心目中合适的地。”余斌称。

  文/记者邓鹏 见习记者叶丽

编辑: 邱虎 【官方调查:请您选择南昌出租车的新颜色!?(六种颜色选择三种)】
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[334394]大江网友: 2010-06-09 21:56 发表评论:

  为什么不可以自己买小块的地建私房?


[332286]大江网友: 2010-06-05 12:38 发表评论:

  真不知道这媒体是帮老百姓还是帮房地产?开发商亏本销售?鬼才相信。


[331360]大江网友: 2010-06-04 19:23 发表评论:

  真不知道这媒体是帮老百姓还是帮房地产?开发商亏本销售?鬼才相信。


[331325]大江网友: 2010-06-04 19:17 发表评论:

  土地市场趋冷有什么用?房价要涨一样涨


[331308]大江网友:梁哥 2010-06-04 19:12 发表评论:

  估计等我挂了之后,我才能有真正属于我的房和我的地哇


[331305]大江网友: 2010-06-04 19:12 发表评论:

  狗日的开发商!


[331303]大江网友: 2010-06-04 19:12 发表评论:

  估计还是降不了啊


[331300]大江网友:花蝴蝶 2010-06-04 19:11 发表评论:

  去年就说在降价了,我等啊等,越等越买不起


[331298]大江网友: 2010-06-04 19:11 发表评论:

  国土局别卖高价土地就不会再挑起房价之争


[331296]大江网友:珊瑚 2010-06-04 19:11 发表评论:

  南昌的房子啥时候能降到两千一平,那时候我绝对买


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