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资金链断裂开工数年遭烂尾 南昌茵梦湖项目能否迎转机?
2018-01-12 11:59:37    来源:中国江西网
编辑:兆明    作者:曹琦 王硕
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    ■记者曹琦 实习生王硕/文

        中国江西网讯 开工数年却遭烂尾,上市公司终止输血,开发商深陷资金链断裂泥淖……从七年前的热热闹闹到如今的一片寂静,南昌茵梦湖项目面临的巨大落差让人唏嘘。如今,站在十字路口的茵梦湖项目,能否顺利找到“接盘侠”?

        现场

        杂草丛生 娱乐设施空置

        1月9日,记者来到南昌县银三角,走近南昌茵梦湖项目所在地,一度以为来到了一个绿树掩映、颇具欧美风情的主题公园。只是横在门口的拦截物和无人值守的保安亭透露了一丝萧条。沿着主干道走入,被眼前的景象震惊:过山车旁边是杂草丛生的泥土路,周边围墙坍塌,其他娱乐设备也冷冷空置、不见人影。

        孙建强是开发商江西康庄投资有限公司的一名负责人。此情此景与七年前他的构想相距甚远。10年前,浙商孙建强看中了这个总投资31亿元、面积达3300亩的茵梦湖项目,拟打造成一个融入欧洲风情、文化及生活元素,让游客、业主一站式体验原味欧洲的主题公园。但是,从2011年开工至今,该项目一直未能营业。此外,江西康庄还深陷多起诉讼和巨额负债。

        此事得到了南昌县银三角管委会黄姓工作人员的证实。据他透露,南昌茵梦湖项目是南昌县的招商引资项目,2011年8月由江西康庄投资控股有限公司投资开工建设,计划于2012年底正式对外开放。2013年9月,引入上市公司小商品城合作开发,后者投资10.9亿和江西康庄共同成立南昌茵梦湖置业有限公司。尽管2014年初有关方面“确保在年底一期建成开园”,然而,3年过去了,该项目不仅开园无限延期,更是已停工长达两年之久。

        “开发商迟迟未能支付工程款,而施工单位也拒绝垫资,茵梦湖项目就一直处于停工状态。听人说开发商江西康庄欠了银行很多钱,东挪西挪导致资金链断裂,填不了这个窟窿了。”银三角管委会黄姓工作人员告诉记者,“目前正在妥善处理该项目的收尾工作,县里成立了一个专门的债务处理小组,对南昌茵梦湖项目进行清算。”

        进展

        上市公司输血未果终转让

        2017年11月29日晚间,小商品城发布公告,全资子公司“商城房产”拟通过公开挂牌的方式,以不低于18.98亿元转让南昌茵梦湖项目,涉及南昌茵梦湖置业75%的股权、1.07亿应收账款,江西康庄3.44亿应收账款。本次转让将提升商城房产资产运营效率,有助于商城房产资金回笼,为公司未来发展储备资金。

        此次公告一出,立马激起社会的广泛关注。投入了巨额资金,项目还未开业就打算抛售,这是为何?1月9日,中国江西网记者致电小商品城公关部,联系上南昌茵梦湖置业有限公司张经理,提出上述问题。然而截至发稿前,记者都没有收到相关回复。值得注意的是,在当初合作开发时,小商品城就公告,公司董事汪一兵、胡根法对“商城房产”投资茵梦湖项目投了弃权票。主要基于三个方面的考虑:一是小商品城在房地产方面累计投入较大;二是近年房地产开发业务对小商品城的业绩贡献与投入不相匹配;三是房地产面临国家进一步宏观调控的风险。

        “一直以来,打着文旅的旗号,实质想做商业地产的例子比比皆是。茵梦湖项目的商业合作模式其实和其他地产的套路是一样的。”江西财经大学旅游管理系主任胡博士分析认为,“主题公园资金周期长、投入大,做商业地产却能更好地拿地和快速回流资金。但是,没有坚守就不可能真正打造一个好的主题公园。”

        据银三角管委会相关人士透露,目前该项目的所有权转让已在义乌市产权交易所挂牌,目前还未有“接盘侠”准备接手。

        筹备7年的南昌茵梦湖项目就此折戟? 1月8日,记者联系上江西康庄相关负责人孙建强,他向记者明确表示,目前项目正在调整期,当前江西康庄正在与其他投资者洽谈,拟引入新的合作伙伴,此事预计要春节过后才能敲定。然而,针对记者询问的为何项目延期至今、外界质疑的资金链断裂问题,他未作正面回应。

        原因

        资金欠缺或是长期“紧箍咒”

        江西康庄的资金缺口或许由来已久。2011年8月在接受媒体公开采访的时候,孙建强就明确表示,“资金的压力固然是存在的,但政策也是随时在变动的,今年紧,可能明年不一定紧,或者明年还紧,后年肯定不会紧了吧,至少它是一种波动的。目前刚好处于资金紧的这个波段,我们主要采取的手段是,通过文化与旅游产业的角度向银行方面做相应的融资。另外,对于地产或者其他房地产所需的资金,暂时就没办法,但我们自身原有的一些产业还能够提供相对的回收资金,然后调到这个项目里,来先解决单体的投资需要。”

        中国江西网记者梳理公开资料发现,江西康庄近两年来涉及数十起诉讼,均由民间借贷纠纷引起。中国裁判文书网资料显示,不仅有个人借贷纠纷,还有银行、小额贷款公司、南昌县银三角管委会的借款合同纠纷,数额不等。其中,个人借贷、小贷的纠纷比重相对较大。

        “不同于国资背景的旅游度假区,民营企业融资难、融资贵一直是个问题,很多企业为了融资陷入民间借贷的泥淖无法自拔。”江西财大江西旅游发展研究中心副主任曹国新告诉记者,“尤其是文化旅游地产项目,投资大、回收周期长。所以,一些企业选择以旅游地产支撑主题公园,以主题公园提高地产附加值。以此帮助资金回流盘活资产。”

        这种模式江西康庄并非不想尝试。据了解,江西康庄曾多次向南昌县委县政府递交申请,希望能先启动茵梦湖项目的地产建设,先回流一部分资金。“但是,当初签合同的时候,已经明确规定必须先让旅游项目营业了,才能启动地产动工。”银三角管委会黄姓工作人员向记者解释,因此,江西康庄的申请因违背项目规划被驳回。

        观点

        剥离重组地产项目 引入大型战略投资

        针对主题公园频频烂尾该如何解决?江西财大曹国新认为,用做地产的收益,促进南昌茵梦湖项目旅游项目还是值得探讨。“是否可以把地产项目剥离出来、重组,专门成立一个子公司,先投入一笔钱把地产先做起来,缓解一下企业自有资金压力防止烂尾。若出现法律上的障碍,江西康庄也可通过引入大型战略投资者,背靠雄厚资本,把项目做起来。如果仍然只是简单地投资,终究还是九牛一毛。”

        记者注意到,十几年前,南昌就掀起一轮主题公园的投资热潮,但是基本上都以失败告终,包括环球公园在内的五六个主题公园,都是火了几天不久就开始门可罗雀了。“这样自行建设成的,没有背靠名山大川,投入太大,缺乏雄厚资本的介入,很容易出现烂尾。近年来,旅游地产的概念又开始火起来,但是一些企业看似在做文旅,其实做的还是房地产。”江财财大曹国新分析认为,“南昌不是观光旅游型的城市,本身的市场容量有点捉襟见肘。一旦开了一个新的项目,游客就会产生比较心理。所以,茵梦湖项目必须握有不错的筹码才能成功引流。”

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