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租间民房来经商 说来简单也不易
透视大众创业潮中“住改商”解决经营场地的“双刃剑”
2018-04-11 10:35:10    来源:中国江西网
编辑:王世强    作者:陈国菊
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        近年来,在大众创业、万众创新的背景下,工商部门推出了系列举措来鼓励更多的经营主体去创新和创业。其中一条是,放宽经营场所注册制度,允许租赁民用住宅房作为经营场所,简称“住改商”,是给予创业者最大便利与实惠。

        但是,这一政策下,一方面不少创业者在节约经营成本、就近经营中享受到了国家政策的利好;另一方面又暴露出了租赁场所出现安全隐患、环境污染及与周边住户纠纷等兼管难问题。如何来解决“住改商”的“双刃剑”,记者就宜春中心城区有关情况进行了调查。

        租民房经营比写字楼便宜近半

        所谓放宽住所登记条件,是指以往企业在选定办公地点之后,需要到工商部门提交房屋租赁合同和产权证明等一系列手续,手续流程冗长繁杂。记者从2015年国家工商总局副局长刘玉亭与网民共话鼓励发展众创空间谈话中获悉,国家工商总局正在研究、探索进一步放宽住所登记条件,通过释放住所资源降低营销成本,从而推进大众创业。

        北京财贸职业学院商业研究所所长赖阳对此表示,如今,申请人只需提供住所的合法使用证明就可以进行登记,大大缩短了登记流程,提高了登记效率,从而方便了小微企业和创新型企业的聚集和发展。

        对此,记者了解到,宜春市政府及相关部门为策应国家这一鼓励创业新举措,在为广大就业与创业者落实经营场地大开“绿灯”。

        小易是一名从农村来到宜春市区创业的小伙子。经过一番市场考察,他决定先注册一个经贸公司,从事小食品批发配送业务。他在市区的一个小区租赁了一套住房,经过一番简易装修,业务很快展开了。

        “我租赁的这套复式住宅楼近200平方米,可做商品展示区,有办公室,还有小会议室,厨房可用来和员工一起做饭,每月租金才1800元。我也到了一些单位的办公楼了解,同样面积的场所租金是民房的二三倍。我认为国家‘住改商’的改革,确实是为广大创业者着想的利好政策,特别是能给我们这样的小微公司降低成本,节约资金。”谈及从“住改商”中获得的实惠,小易比较舒心。

        记者了解到,在宜春中心城区,像小易这样的创业起步者大有人在,他们很多都是根据经营性质,选取一些适当地理位置的小区租赁民房作为经营场所。还有的利用自己本身的住房从事餐饮外卖等,经营场所可谓零成本。

        承租方与利害关系人纠纷难免

        随着经济的发展,百姓的住房水平不仅限于“有房可居”的状况,将住房租赁给有经营需求者在全国各地已屡见不鲜。

        但是,“住改商” 的弊端也逐渐显露。我国地产专家张大伟表示,“住改商”有利于提高住宅用房的利用效率、降低企业经营成本,此外还能为其他业主带来生活便利,但最直观的弊端就是会增加非业主进出小区的数量和频率,给小区带来人身、财产和消防安全隐患等环境干扰。

        记者走访了宜春中心城区多个小区,租房经营者与邻里关系紧张,与小区其他业主纠纷扯皮事件也时有发生。位于新城区中心地段的翡翠城小区,有业主将房屋租赁给了一家锂电经营公司。该公司在工商部门注册的经营内容是咨询服务,后来又租了其他业主房屋经营锂电产品。在未经公安、消防等部门的审批下,就擅自装修经营场所,周边住户反映大,后经相关部门处理,责令其变更经营场地。

        宜人华府小区的临街面原来有家私人诊所,确实为这个数千人的小区居民带来了便利。后来因考虑临街店面租金高,就转租到小区内的民房内,由于医疗垃圾存放等问题,引起了部分住户的强烈反对。最后,在社区、物业等多方调解无果下,这家诊所不得不撤离。

        拥有数千住户的宜阳小区是一个新建小区。近期,小区一楼一名业主将房屋租给一名经营者开美发店。起初紧邻的住户认为美发店没有噪音也没有污染,且价格也优惠,便同意开办。但是,其他住户不同意,认为增加了外人进出不安全,一直向各相关部门投诉,最后管理部门也只有根据住户的意见,劝导店主撤出小区。

        在“住改商”实施中,引发较强烈非议的是位于宜阳新区的枣树园小区。一名不愿意透露姓名的公职人员告诉记者,这个小区的绝大部分住户将车库租给了外来人作经营场所,使得一个纯住宅小区成了一个嘈杂的贸易市场。记者从该小区现场看到,这个二千多居民的小区基本是楼下经商,楼上居住,有的如园林绿化、电子商务等公司也开到了楼上。还有一个个几平方米到十几平方米的车库变成了经营汽车维修、洗车、化工、电器、食品、建材、餐饮等经营场所。其中有一栋楼的一楼十几个车库被一家物流公司租用,繁忙的货物搬运噪音,时刻进出的大货车带来的安全隐患,令楼上居民苦不堪言。更令人担忧的是,还有经营烟花爆竹的店铺,店主解释为这不是仓库,只是零售,没有什么安全危害。

        管辖该小区的枣树社区龙书记告诉记者,这个小区以本地人为主,有的拥有多套房,大都将富余房租出去,租金也不贵,低的三四百元,高的也只有一千多元。按理小区是不能设店铺的,但以前的已经既成事实,现在只有从核实经营项目、取得社区的许可证明这块把关。社区也会经常配合区政府相关部门进行环境与安全方面的检查督促。

        政策没收回 审批流程更严格

        据了解,鉴于“住改商”暴露的这些问题,目前,各级政府及相关部门正在研究纠正和解决的办法。刘玉亭表示,电子商务、无实体店铺的网络交易服务、创意、设计等行业的经营不会造成污染或扰民,从社会反响和实施效果来看总体也比较平稳。因此,国家工商总局对从事电子商务、设计策划和软件开发等不存在安全生产隐患、不会影响居民正常生活的经营活动开展广泛深入调研,并在此基础上研究进一步放宽住所登记条件,允许将住宅注册登记为经营场所,但需要提供利害关系业主同意的证明。

        那么,在“住改商”凸显出“双刃剑”情形下,其究竟怎样操作与管理才能找到一个恰当的结合点?宜春市房管局房屋租赁管理科一名负责人告诉记者,目前,“住改商”的政策没有收回,还没有接到住房不能作商用的通知。他们只是要求到工商部门去登记注册,房管部门进行备案。

        该局办公室张主任认为,从年初召开的中央经济工作会也提到要发展培育房屋租赁产业市场,但现实中还有些私下交易租赁的行为,不会到房管部门来备案,很难监管到。希望能出台一部更细化的管理规定,便于管理部门操作实施。

        记者从宜春市、袁州区两级工商注册部门了解到,“住改商”的政策仍在继续执行。但是,为尽可能地避免在“住改商”实施中出现这样那样的问题,根据市政府近期布置,要求进一步严格审批流程,主要从经营场所是否租赁及办理“住改商”手续严格核实。不能光凭过去那种只要提供租赁人房产证明就可注册,还需取得社区证明和有利害关系的其他业主同意。

        本地住所管理修改意见初稿已形成

        据有关资料显示,目前宜春袁州区范围的市场主体(包括个体、私营、国有、集体)达3万个左右,其中有一部分的经营场所为“住改商”性质。如何处理好“住改商”中出现的弊端,使之更好地为市场经济服务,近期,宜春市政府及相关部门正在积极制定对策,一个由市工商局拟出的关于住所管理修改意见初稿已形成。

        宜春市工商局副局长杨建国在接受记者采访时谈到,大众创业、万众创新是从中央到省、市对创业者的鼓励政策,允许推行“住改商”降低创业门槛和成本。其先决条件是要求尽可能是无污染、无噪音,主要以电子商务、科技咨询的写字楼一类的公司租用民宅,这也是慢慢地试探性的放开。按照相关规定,租用民宅经营,要征得邻居、物业、社区等利害关系人的同意。但在实施中,有的申请审批可经营范围后,实际中又变相超出申请范围,造成与利害关系人之间的纠纷矛盾。而对利害关系人界限的量定也存在困惑,有时整个楼道、整栋楼、整个小区都可能成为利害关系人,需征得大群体的同意,也是很难的事。一边是出租方可以处置自己的房子,有自己的财产权,一边是周边利害关系人的意见,使得调处起来有时陷入两难境地。

        “尽管这一块工作有难度,我们还是在积极想办法,对已注册的‘住改商’经营者的监管,由原来的普查管理变为‘双随机’检查,即对检查对象、检查人员随机进行检查,一次抽查一般在总数的3~5%,并将检查结果公开,发现问题督促整改到位。”杨建国说,在目前执法人手少的情况下,这种随机抽查针对性强,没有抽查到的也按正常年报进行管理。

        宜春市工商局注册局局长易志红向记者透露了一个新信息,“住改商”有着鼓励扶持创业、但又改变了原有住宅性质,容易带来环境影响。但从当前来看,这又是一个大趋势,在一些发达国家早就提倡“把公司搬到家里”的经营模式。作为审批注册单位,应该从要求提供真实资料、力戒“小脚穿大鞋”的随意超范围经营行为,最大底线是不扰民,做不到就责令撤离。同时,社区要出具证明掌握知情权,并通过网络将信息传导到公安、消防等其他监管系统,形成一个系统工程。

        易志红还称,为加强现有的管理,工商部门经过调研,已拟出了一个本地住所管理修改意见,初稿已送市政府审定,届时会有一个更为规范、更为细化的管理规定出台,进一步促使房屋租赁市场想健康发展。

        记者陈国菊 文/图

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