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解聘物业公司引“合法性”之争 业主投票程序和监督亟待规范
南昌京东镇政府通告称业委会解聘物业公司无效
2018-10-11 09:41:00    来源:中国江西网
编辑:欧阳百惠    作者:戴平华
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        根据《物业管理条例》,小区业主委员会可以召开业主大会,表决是否解聘物业公司。不过南昌市青山湖区京东镇尚东大道小区业委会在行使这一权利时,最终陷入了“合法性”之争。近日,京东镇政府一则通告称解聘无效。

        业委会该如何正确行使权利?当地政府是否有权干涉业委会自主决议?

        ◎文/图 吴强 新法制报记者戴平华

    镇政府发布的通告

        要求解聘物业公司 政府通告决定无效

        9月22日,新法制报记者在南昌市尚东大道小区门口见到了小区业主袁政浩,袁政浩指引记者来到小区进门处看到一则通告。

        通告称:根据8月28日青山湖区委专题协调会精神及青山湖区人民法院(2018)赣0111民初1797号文件,按照物业条例规定,尚东大道小区业委会(第三届)解聘江西华鹏物业管理有限公司(以下简称华鹏公司)决定无效,在新一届业主委员会产生之前继续履好职。通告落款为京东镇人民政府,日期是8月29日。

        袁政浩说:“京东镇政府的这则通告,等于宣告我们业委会之前解聘物业的所有努力都付之东流。”

        当天18时许,小区业委会几位成员从京东镇政府开完协调会出来。

        肖玲定说:“我是小区第三届业委会的委员,这次协调会是在青山湖区政府的主持下召开的。业委会要求解聘物业公司的诉求没有获得政府部门的支持。”

        政府何以介入小区业委会和物业公司之争?

        物业未撤离 解聘程序被指违规

        肖玲定介绍说,2016年2月,尚东大道小区业委会与江西华鹏物业管理有限公司签订了物业服务合同,合同期限为三年,双方约定小区公共道路、架空层停车费、广告费等收入五五分成,但2017年7月,华鹏公司就不再支付物业收益分成。在合同期内,针对物业公司的服务,业委会还收到了161名业主的联名信,要求解聘物业公司。基于这些原因,2017年11月,业委会在业主大会上就是否解聘华鹏公司提请表决。

        记者从一份日期为2017年11月15日的尚东大道小区业主大会表决票统计情况报告上看到,同意解聘华鹏公司的有483票,专有面积为49158.93平方米;反对票为15票,专有面积为24239.85平方米,其中还包含开发商22836.35平方米,这次表决共收到的总票数为510票。

        《物业管理条例》规定,选聘和解聘物业服务企业可以由业主共同决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。肖玲定认为,尚东大道小区共有742户,不管是同意解聘的票数还是专有面积都符合条例中的相关规定。

        对这一投票结果,物业公司并未接受,也没有撤离。

        据了解,华鹏公司为小区开发商下属的物业公司。公司总经理刘云根受访时称:“在第三届业委会上任之初,物业公司和小区业委会有个协议,内容是小区历史遗留问题及违章建筑问题约定,我们双方约定了违章建筑保持原状并交付给我们使用,物业公司每年补偿8.8万元给业主,也就是交给业委会。但是合同期间,小区业委会曾经向有关部门举报小区的违建问题,相关部门来查处。业委会没有拿了钱还举报的道理。”刘云根认为业委会这种违背当初合同的做法属于欺诈,这才做出了停止支付8.8万元的决定。

        刘云根还认为,投票存在造假,在2018年年初,相关部门召开了协调会,会议提出核对解聘物业的投票,遭到了业委会拒绝。他怀疑解聘程序违规,一直在等待调查。

        业委会“任期届满”起诉被驳回

        对此,肖玲定拿出了两份合同出示给记者。第一份合同由开发商与尚东大道第二届业委会于2013年8月签订,业委会同意违章建筑保持现状并同意开发商继续使用。第二份合同为补充协议,约定此前合同继续有效,同时,开发商承诺对小区的消防通道及16栋地下车库进出口循环行驶在2016年6月底改造完毕等。

        肖玲定告诉记者,所谓的举报,是有业主举报物业公司没有按照约定开放消防通道。

        对于被指选票造假,肖玲定解释道,华鹏公司是凭借一份伪造的举报材料提出验票,业委会当然不同意,而且当时青山湖区房管局并没有附议物业公司提出验票的请求。

        肖玲定说:“解聘物业的表决,监票人是京祥社区主任张云飞,对整个表决进行了监督。”

        6月15日,业委会向青山湖区人民法院起诉华鹏公司,要求物业公司离场。不过,法院以尚东大道小区第三届业委会任期已满,认定原告主体不适格,驳回了业委会的起诉。

        “法院认为我们不能用第三届业委会的身份起诉,并没有说第三届业委会在任期内解聘物业公司的表决无效。”肖玲定解释说。

        新法制报记者从小区第三届业主委员会备案表上看到,任期一栏写明是2015年6月28日至2018年5月28日。

        肖玲定说:“现在我们只能寄希望第四届业委会早日依法成立。”

        据介绍,6月21日至6月25日,小区进行了业委会换届,选举产生了尚东大道小区第四届业委会成员,不过新的业委会到青山湖区房管局备案时遭到拒绝。

        “房管局物业科工作人员说,备案表要盖上京祥社区的公章,不然无法备案。可是社区主任说是违规选举,应由他们组织选举,不予盖章。”肖玲定说,解聘物业公司再次陷入僵局。

        据肖玲定介绍, 8月28日,青山湖区开了一次专题协调会。从肖玲定提供的一个三分半钟的全程会议视频可以看到。会议开始由京东镇综治工作专职副主任传达了8月27日青山湖区针对小区的事情召开的专题调度会的精神,再由京东镇副镇长邹安平宣布相关决定后结束,其中决定的内容基本与8月29日的通告无异。

        解聘物业公司表决存争议

        邹安平受访时表示,京东镇下达解聘江西华鹏物业管理有限公司决定无效的通告,是综合法院的裁定书考虑,主要还是因为第三届业委会任期已满,按照相关条例,当时的决议不具备效力,政府予以先行叫停。

        当记者出具尚东大道小区业主大会表决解聘华鹏公司的情况报告,询问业委会在2017年11月任期内作出的表决,是否应该认可时,邹安平回应称:“这份情况报告是第一次看到,具体的情况不是很清楚,对于业委会提供的材料,还需要进一步核实,到时候会出具一份书面材料向媒体公布。”他同时对材料的真实性表示怀疑,称需要核实之后才能答复。

        对于应由京祥社区组织选举尚东大道小区新一届业委会的做法,邹安平表示该做法根据物业条例的规定,是正确的。

        肖玲定则表示,业委会已经把所有相关材料提交给了政府,其中就包括尚东大道小区业主大会表决解聘华鹏物业公司的情况报告,同时也向政府相关部门明确了解聘物业公司是任期内的表决。

        随后,记者来到青山湖区房管局物业管理科,该科室工作人员未接受采访。

        张云飞接受电话采访时表示,解聘物业公司的表决过程,他参与了监票,但他曾经就业委会召开业主大会的程序提出了指导意见,要求业主凭借房产证进行投票,实际操作中并未按此进行。并且事后有人举报违规,涉嫌投票造假。

        肖玲定认为,小区议事规则里没有明确指出需要提供房产证参加投票,很多业主的房产证因为银行抵押等客观原因不能提供,所以他们采取用身份证和房号参与投票。

        张云飞强调,解聘物业公司的表决存在争议,该问题经过相关部门多次会议协调,最终要通过法律途径解决。

        律师:政府发通告无法律依据

        南昌市物业行业协会一位不愿意透露姓名的人士认为,我国《物业管理条例》在不断修订完善,其中也明确了政府及相关部门的指导和监督义务,目前对于业委会召开业主大会进行选聘解聘物业公司的流程,没有细致的指导和监督硬性规定,造成了监督缺位的情况。

        解聘表决的投票程序是产生纠纷的高发环节,物业公司和小区业主往往会把其中的矛盾诉之于政府及相关物业管理部门,政府相关部门如果前期指导和监督职责履行不到位,那么会导致纠纷产生时,双方的问题得不到快速合理的解决。

        他建议业委会在进行投票表决解聘物业公司时,应当及时通知所属街道、居委会和物管部门,寻求三方指导和监督。街道、居委会和物管部门则应对业主大会递交上来的解聘程序、投票方式、计票方式、开票方式等一系列操作进行审核和监督,将选票结果予以公示。如果解聘程序既做到了依法依规,又接受了三方监督,那么类似解聘纠纷就会减少很多。

        江西人民律师事务所李亚斌律师则认为,政府出具这样一个通告,是没有法律依据的。通告所依据的是法院民事驳回起诉的裁定书,只是一种程序意义上的裁定,并没有对这个解聘行为,做一个实体审判。

        李亚斌认为,尚东大道小区业委会只是因为不是起诉的适格主体,从而导致起诉被驳回,但这个结果并不能否认双方当事人的实体关系。在任期之内做出的这个解聘行为是否有法律依据,并不会因为这个程序性的裁定而发生终局性的改变。

        截至发稿时,新法制报记者还未收到京东镇政府关于此事的书面回复。

        肖玲定告诉记者,业委会准备提请上诉,他们期待问题能得到合理解决。

    新法制报
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