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有“规”不依 超容积率建别墅和商品房
乐安青山度假村擅自改变用地性质
2019-06-18 05:30:49    来源:江西日报
编辑:舒晓露    作者:余红举
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        本报记者 余红举

        乐安县青山度假村坐落在县城西片区老湖溪路旁,至少有两份文件明确要求该地块“不得改变用地性质,不得进行房地产开发”。不知为何,乐安县相关职能部门没有扎牢篱笆,致使该地块土地性质被改变,建起了商品房,并违规取得了《房产证》对外转让。

        5月30日,记者赴乐安县调查发现,青山度假村项目除了土地性质被改变之外,还存在分割土地、超容积率等违规行为,目前项目已烂尾。

        容积率超标,绿化不达标

        一份乐安县住建局《建设工程规划许可证》【建字第00004134号】显示,青山度假村项目由牛青山个人投资建设,该项目包括一栋森林宾馆、三栋宾馆附属设施和一栋职工宿舍。

        据了解,青山度假村占地面积13334平方米,其中乐安县国土局(现为乐安县自然资源局)《国有土地使用权挂牌出让公告》(以下简称“出让公告”)要求,该地块容积率<0.5,绿地率>48%。

        知情人士称,青山度假村在建设森林宾馆时就已经超容积率,按照要求不允许再建设宾馆附属设施和职工宿舍,否则容积率严重超标,而绿化率远远不达标。

        记者调查发现确有其事:森林宾馆建筑面积就超过了9300平方米,单这一栋建筑就超了青山度假村地块的容积率。结果,牛青山没有建宾馆附属设施和职工宿舍,反倒在原来规划用地上建起了别墅和商品房,导致该地块容积率严重超标。

        青山度假村莫名其妙建了数栋别墅和商品房,而《青山度假村平面规划图》显示,本该建设的游泳池、羽毛球场等,全然不见踪影。

        青山度假村规划与实际情况大相径庭,难道是后期调整了规划?乐安县住建局局长黄志勇查阅档案后告诉记者,青山度假村规划并没有进行过调整,建设标准必须按照《建设工程规划许可证》来执行。黄志勇承认青山度假村超容积率,并表示其到任时,该度假村超容积率已既成事实。

        规划未调整,地块被分割

        森林宾馆建设完成后,青山度假村已经超容积率,为何后续别墅和商品房还能建起来?事实上,乐安县国土局也看到了问题所在。乐安县国土局“记事”显示,2007年3月23日,该局提出对13334平方米青山度假村进行土地分割;2008年12月18日,乐安县国土局盖章批准同意对森林宾馆3000平方米的地块,从13334平方米中分割出去,并颁发新证。

        正是乐安县国土局将森林宾馆用地分割出去后,剩下的1万余平方米地块,被牛青山套用“出让公告”的容积率<0.5,建起了别墅与商品房。

        黄志勇表示,在规划没有调整的情况下,分割土地是不被允许的,违反了《中华人民共和国规划法》。如此分割,对青山度假村地块的容积率无法起到约定作用。

        青山度假村问题不仅如此,“出让公告”要求“竞买人竞得土地后只能用作宾馆建设,不得改变用地性质,不得进行房地产开发。”乐府办抄字【2004-1】《乐安县人民政府办公室抄告单》明确表示,土地只作宾馆建设的前提下,以18万元起价出让20亩土地(土地使用性质为综合用地,使用年限为50年)。并再次强调,业主取得土地使用权后,不得改变用地性质,不得进行房地产开发。

        虽然乐安县有文件明确要求不得改变用地性质,不得进行房地产开发,但是建设方以青山度假村做掩护,数栋别墅以及一栋6层高的商品房却拔地而起。

        办下《房产证》,过程却存疑

        如今,青山度假村建好的森林宾馆几经倒手,变更为天合大酒店,原本规划建设宾馆附属设施和职工宿舍的地块,建成别墅和商品房后已售罄,青山度假村早已名不副实。

        “数栋别墅中有一栋别墅原本是属于牛青山,现在已经转让。”乐安县不动产登记中心主任黄克清在查询资料后告诉记者,紧邻的几栋别墅没有查询到房产信息。其还透露,6层楼的商品房最初有一本大房产证,户主也是牛青山,现在已经被他按户切割后转让出售。

        本是综合用地的青山度假村,牛青山是如何改变土地性质,办下了《房产证》呢?牛青山不愿透露任何消息,只是委托他人说情不要发稿。

        牛青山改变了土地性质,办理了房产证,令黄克清都觉得不可思议。他说:“办理《房产证》,或者是《不动产登记证》,需要《建设工程规划许可证》,且每次办理时,原件需要上交职能部门。”他进一步解释道,青山度假村的《建设工程规划许可证》在办理森林宾馆产权登记时已经上交,不知为何牛青山可以重复使用这张《建设工程规划许可证》,为别墅和商品房申请办理《房产证》,且通过审核并办理成功,这中间确实存在问题。

        青山度假村建设方为何能改变土地性质?超容积率建设政府部门明令禁止的别墅和商品房,这其中有什么猫腻?本报将持续关注。

    江西日报
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