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南昌楼盘房价成本公示仍难解公众疑惑——
近三成开发商亏本卖房?
   2009-09-02 02:34   来源: 大江网-江西日报
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  9月1日起,我省房地产开发企业正式向公众公示商品房平均成本,截至当日下午4时,南昌市已经有65家在售楼盘在南昌市房地产信息网公开相关成本数据。实际上,8月31日,南昌市就有55家楼盘率先公示,成为此次房价成本公示制度实施的“急先锋”。但有市民反映,房价成本公示似乎并未达到“透明”消费的目的,就已公示成本的数据而言,一些楼盘并没有出现市民预想中的暴利,反而有近三成开发商是在亏本售房。

  大面积价格倒挂令人难解

  “如果是个别楼盘出现价格倒挂是可以理解的,但大面积的出现就有些不可理解了。”一位不愿意透露姓名的房地产营销策划经理人说,他一早就打开了网站查询此次房价成本公示的信息。在55个率先公示成本均价的楼盘中,有31个楼盘盈利,除10个楼盘没有公示商品住宅平均成本或累计住宅成交均价而无法进行比较外,另有14个楼盘累计住宅成交均价与平均成本出现倒挂现象。

  位于高新开发区的一家大型楼盘从2001年开始拿地开发,目前即将售罄,其公布的商品住宅平均成本为每平方米4655元,而累计住宅成交均价为3993元,每平方米倒挂达到662元,该负责人仅对记者表示,出现价格倒挂是由于统计口径有出入。而倒挂额度最大的一个楼盘位于红谷滩,其平均成本为每平方米5148元,而累计成交均价3899元,每平方米倒挂1249元。

  红谷滩新区另一出现价格倒挂的楼盘负责人告诉记者,出现倒挂现象并不难理解,主要原因是该楼盘在6月份才开盘,一方面是由于在售房源的位置相对较差,另一方面出于让首期客户能保值、增值的考虑,定价相对较低导致的。但这种现象肯定不可能长期维持下去,目前每平方米倒挂500元,如果市场正常,接下来的房源肯定要逐步实现盈利,最少不会亏本卖房,否则有违市场规律。而对于部分已经开发多年的楼盘仍然爆出倒挂的数据,该负责人也表示很难理解。

  记者注意到,出现价格倒挂的14个楼盘,既有是刚刚开盘不久的新楼盘,也有的是开发时间前后长达8年、即将售罄的老楼盘,而且不乏总建筑面积达几十万平方米的大型楼盘。倒挂额度也不尽相同,最高的每平方米倒挂1249元,最低的为每平方米倒挂18元。对此,徐先生认为,部分开发商公布的数据显然难以让市民信服,每个开发商的成本控制和营销策略不一样,个别楼盘出现亏损属于正常状况,而如此大面积,甚至有些即将售罄的楼盘也出现每平方米数百元的亏损,如果不是统计口径有误,那就很难有合理的解释。

  部分楼盘公示数据“看不懂”

  “很多数据有虚高的嫌疑。”在认真看完自己所代理楼盘的成本公示表后,上述房地产策划人士说,构成房价成本最大的两块是土地取得成本和建安成本,除土地使用权取得费用外,如果没有政府部门的监督审核,其他费用都可能存在“掺水嫌疑”。从目前的情况看,个别开发商公布的数据较为混乱,难以判断其真实性。

  上述不愿透露姓名的业内人士所在的公司除了代理房地产营销外,目前还在自行开发楼盘。他告诉记者,目前建筑安装成本价格虽然有差异,但在省内的差异应该不会很大,一般多层建筑的建安成本约为每平方米1200元,小高层为1600元,高层建筑为2000元左右。但此次各楼盘公布的建安成本则有较大差距,如普通多层住宅建安成本有的为每平方米1400元,另有两个楼盘甚至报出了400多元低价,令人大跌眼镜。其中一开发商负责人向记者坦言,房价成本公示工作尚未完全准备好,“肯定是工作人员报错了,将修改后重新上报”。

  在各楼盘公示的税费成本差异也非常大,记者随机查看了10个楼盘公示的数据,而位于高新开发区内的一楼盘公示的税费成本达到了1500元每平方米,而公示税费成本最低的楼盘仅为每平方米177元,其他楼盘都在每平方米300元至900元不等。上述公示税费成本最高的楼盘负责人告诉记者,公示的仅仅是预估数据。对此,有业内人士认为,尽管各楼盘所销售的产品类型不同,税费可能存在一定差异,但1500元的税费成本相当于占到了其成本的近三分之一,显然是没有经过严格的核算,这样的数据公示后可能给公众带来误导。

  一房地产开发商负责人向记者坦言,此次公示的房价成本与成交均价还有不完善的地方,就是成本采集时间未统一。

  如某个楼盘目前的售价是每平方米6000元,而其5年前的售价仅为每平方米2000元,而累计计算会拉低整体的成交均价,自然与老百姓现在看到的房价有较大差异。而每平方米的平均成本则可能采集建材等原料价格最高时的成本计算,而不是5年以来的平均成本。这自然就导致所公示的成本与成交均价出现背离甚至倒挂。

  本报记者郑荣林/文

编辑: 王世强 【集思广益:赣粤运河该不该修?】
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[242491]大江网友:爱家 2009-09-04 16:57 发表评论:

  江西省省在全国率先实行的商品房信息公示制度9月1日正式实行。这一制度的实行引起了各方议论,有赞成的,有怀疑的,也有质疑的.对于一项创新制度,尤其是一项揭开房地产开发成本神秘面纱的创新制度,引起人们热议,我觉得这是件好事。在我看来,这一制度的推行有着重要的积极意义.一是可以抑制开发商非理性抬高房价.开发成本的公示,可以间接的揭示开发商的利润空间,这可以使开发商在市场和道德的双重挤压下,将其开发利润回归到理性的轨道上;二是可以指导消费者理性购房.开发成本的公示,给消费者提供了需要的信息和比较的依据,让购房人明明白白的买房,清清楚楚的知道置业性价比;三是可以为政府有效地调控房地产市场提供依据.开发成本的公示,可以及时追踪房价的变化,掌握房价走势,判断房价是否在合理的范围内,并做出相应的政策反应.合三为一,有利于房地产市场健康、持续、稳定的发展。


[242435]大江网友:信心 2009-09-04 14:36 发表评论:

  功利主义大师边沁认为社会是由个人组成,个人是实体,社会是虚体,社会必须以个人的存在和充实为前提,才能获得实体性存在,并把“最大多数人的最大幸福”原则作为实现公共利益的唯一法则,每个人的利益增进就是公共利益的增进。国家或政府除了承担消极地保护个人的各种权利,使公民获得个人利益的责任外,还应积极全面地拓展范围,为公民提供更多的公共利益。江西省住房和城乡建设厅和江西省监察厅的《关于建立健全房地产开发销售信息公示制度的通知》,要求开发商公示开发成本信息,从表面上看,似乎仅仅是为了满足每个消费者的个人利益,事实上,在这个过程中,公共利益也得到了增进。因为公共利益必须以个人利益为基础,增进个人利益的同时,也就增加了公共利益。


[241814]大江网友:JX 2009-09-03 07:31 发表评论:

  如果北京开发商都以近期“地王”的价格来公布自己的拿地成本,则北京所有楼盘都是亏本的。


[241766]大江网友: 2009-09-02 21:50 发表评论:

  江西邮政的玉带明珠做成那种样子,不知道开发商得了多少钱


[241680]大江网友: 2009-09-02 17:35 发表评论:

  弄巧成拙了


[241627]大江网友: 2009-09-02 14:27 发表评论:

  假,呵呵,太假了,政府名义上好像是让商品房成本透明化,给现在的泡沫价格披上合理的外衣,但是也不看看,成本是谁来核算的,政府能查的了成本是真是假吗?


[241622]大江网友: 2009-09-02 13:51 发表评论:

  可能吗?成本数据谁来核算?开发商自己吧


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