上周，本报独家调查了江南购房俱乐部的1000位购房者，结论是他们渴盼南昌房价降23%。

　　一石激起千层浪，这一报道引起各方热议，南昌房价未来的走势究竟如何？能降到23%吗？

　　期盼红谷滩降34%

　　在本报“江南购房俱乐部”的会员中，记者随即抽取了1000人作为样本，通过前期登记的购房信息，并将南昌按市中心、红谷滩、青山湖、象湖等九大区域进行统计分析，选取这些区域在售的3~5个普通住宅项目，统计出南昌目前市场均价约为5726元/平方米，购房者的心理价位约为4396元/平方米，得出市民盼南昌房价降23%。

　　调查发现，红谷滩成为购房者置业意向最集中的区域，占所调查者的39%。同时，置业者期待红谷滩楼盘的降幅也最大，为34%。统计显示，目前这一区域楼盘的市场均价达7483元/平方米，仅次于市中心板块7540元/平方米。而购房者对红谷滩楼价的心理价位为4941元/平方米。

　　调查显示，京东楼盘与置业者心理预期价位相差最小，根据目前该区域市场楼价5078元/平方米计算，期待降幅是400元/平方米。而另一个置业热点象湖区域，目前其楼盘均价为3685元/平方米，置业者的心理价位则为3364元/平方米，降幅仅为9%。

　　此外，调查还显示，在户型面积上，大部分受调查者钟情90平方米左右的房源。

　　楼盘利润率成焦点

　　房价下降的空间究竟有多大？

　　记者近日通过南昌房地产信息网中商品住宅公示表，对南昌市中心、红谷滩、青山湖、青云谱、京东、象湖和朝阳洲七个区域进行分析。每个区域选取4~6个在售楼盘的成本数据（成本价中包括楼面地价、前期工程费、房屋开发费、销售费和税费等）进行统计。

　　七大板块中，青山湖区域楼盘的市场价格高出其开发成本约39%。象湖板块则最低，约20%。

　　调查还发现，有部分楼盘出现成本价与市价持平，甚至成本价比市价还低。如恒大绿洲公示成本价为4360元/平方米，而其高层当前售价均价为4600元/平方米；而青云谱某项目公示成本价为4539元/平方米，但其市场销售均价约4500元/平方米，比成本价还低39元/平方米。据了解，南昌市房地产信息网上公布的各楼盘开发成本，均由开发商自行申报。

　　对于房地产开发的高利润，记者采访了南昌几位楼盘负责人，他们均表示房地产不算暴利，顶多是高利润。“投资房地产周期较长，一个楼盘往往要两三年才能完成，第一年完全是纯投入，没有任何回报，投资风险很大，所以即便是30%的利润率也不算高。”音乐花园项目营销总监洪燕飞称。

　　江西省社会科学院经济研究所所长麻智辉则认为，“一般情况下，剔除一些灰色成本，开发商的纯利润率在25%至30%之间。”他表示，江西省内多个大型国有企业的利润率也不超过10%，与此相比，房地产的利润率极高，这也是实业企业大量进入房地产行业的重要原因。

　　“我国房地产行业的利润率应限制在10%以内。”麻智辉称，美国、新加坡等发达国家严格限制房地产的利润率不超过10%，这样能有效防止其他实业企业盲目进入房地产行业。

　　土地市场趋冷

　　土地市场向来是房价变化的“晴雨表”。新政出台后，房产交易量下跌，房价出现松动，南昌楼市的冷清迅速传染到土地市场。

　　5月28日上午，南昌公共资源交易中心，这是新政后，南昌市首次公开拍卖土地。

　　此前，万科于3月5日在这里以821万元/亩高价拿下一块地。去年12月14日，南昌一口气拿出7宗土地，也在这里迅速消化。

　　但这次显得有些冷清。南昌国土资源局拿出的三块地，其中一块地以起拍价成交，一块以高出起拍价140万元/亩成交，另一块地无人竞拍而遭流拍。

　　“这次朝阳洲土地出现流拍的现象，我觉得很正常，一点也不意外。”幸福时光副总经理余斌表示，“市场好的时候大家疯狂拿地，现在政策调控下，市场不明朗，大部分开发商都在观望，一般都不敢拿地，除非资金实力很强的开发商。”他指出，现在开发商手上一般都有几个项目，未来几年都有工程做，普遍没有拿地的预期。如果在这种市场下拿高价地，销售不佳，开发商的资金链很容易出问题。去年朝阳洲拍出的几个高价地，到现在好像还有没动工的，而到明年还不开工，政府就要把地收回了。

　　“我们公司手上已经有好几个项目，我们现在是不会去拿那种高价地的，只会选择心目中合适的地。”余斌称。

　　文/记者邓鹏 见习记者叶丽