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楼市“限购令”南昌该不该效仿?
2010-10-22 07:23:43    来源:大江网-江南都市报
编辑:兆明    作者:
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    业内观点

      限购令对南昌影响不大

      奥克斯盛世经典营销部经理 邓宇明

      南昌会不会出台限购令细则不好说,从楼市角度分析,目前出台细则的几乎都是一线城市,相对这些城市来说南昌房价涨幅比较温和,对于出台细则的意愿似乎并没那么强烈。

      限购令的实施加重了一些老百姓对楼市的观望心理,在意识层面的影响大于实际层面。但对于需要买房入住的刚性需求购房者并无太大影响,而当前支撑南昌楼市的购房群体正是以这类人群为主,所以政策可能不会给南昌楼市带来什么波动。

      “国五条”新政的目的依然主要是为了打击楼市中的炒房和投机行为,限购令可以看作是对金融政策的补充,是前期调控政策的一种延续。

      可尝试调控住房实际需求

      中新幸福时光营销总监 李茂龙

      国家出台的限购令政策不乏是一种抑制楼市投机的有效手段。但从执行层面来说,这一手段对于异地买房恐怕难以限制。同时,新政中提高贷款首付比例的办法提高了购房门槛,容易“误伤”年轻购房者。南昌如果出台限购细则的话不妨尝试从群众住房实际需求入手,以家庭中所拥有的实际住宅面积总量为依据,按人数多少来控制人均居住面积,从而更合理地保障每个人的居住权力。

      从根本上讲楼市的涨跌是由供求关系决定的。由于市场上刚性需求客户群体较大,住房供应量偏少,这样才会形成房价上涨的局面。南昌不属于房价过快上涨区域,政策执行后效果往往慢于一线城市。限购令究竟对南昌有多大影响还有待于观察,但随着新政不断出台,效果也在逐步叠加,相信政策威力会慢慢显现出来。

      南昌不会出台限购令

      中凯蓝域营销总监 周卫峰

      全国14城市出台限购令都是区域性的,在南昌限购令未出台之前,对南昌楼市的影响不会很大。真正目前对南昌楼市成家量影响的是信贷,第三套房贷停发、首套房三成、停发异地购房贷款,在信贷上将一部分刚性需求和大部分投资性需求排除在市场之外。限购令对南昌的影响目前是调控政策释放趋紧的信号,对购房者购房信心的影响。限购令配合当前趋紧的信贷政策,让购房者购房预期下降。

      个人认为南昌不会出台限购令,也没有必要出台,收紧的信贷政策足够让成交量和房价停涨,甚至下降。而且目前房地产市场的成交量已经有所体现了。限购令是否会出台?让目前购房者出现分化,一部分看好后市的投资者会赶在本地限购令出台之前,提前购买;另一部分购房者,在目前政策不明朗的情形下,开始持币观望,等政策出尽,才决定是否出手。

      对刚性需求影响不大

      众鑫城上城营销总监 肖志勇

      全国其他城市出台的限购令对南昌楼市的影响很大,本周的市场成交量的下滑就可佐证。当然也和市场这一段时间市场房源供给有关。在整个政策环境分析,南昌出台限购令是板上钉钉。但力度会较小,可能会选择一个“温柔版”的限购令。这和南昌目前房地产市场泡沫不高有关。南昌限购令限购应该主要是为了遏制投资性需求,应该会限制购买三套或者三套以上投资性购房做文章,而不会影响自住和改善型需求购房。

      限购令的出台对投资性需求影响巨大,大部分投资性需求会退潮。但对刚性需求影响不大。目前对南昌楼市最大的是大规模的棚户区改造,7万多户的刚性需求,这些刚性需求进入南昌楼市,将会最大限度地影响南昌房价。即使有强有力的宏观调控,南昌房价下行空间不会很大。

      新政成效还有待检验

      恒茂地产营销总监 黄熹

      限购令彰显了地方政府遏制高房价顽疾的决心,但房价走势的决定性因素是市场预期。如果限购令无法撼动上涨预期,那么最终难免沦为“空调”。热议中的房产税政策当尽快走向前台,是为引导房价回归理性的必然之举。倘若地方担心GDP增速减缓,执行不力,新政无疑将再次陷入尴尬处境。国庆楼市成交缩水,只是楼市对二次调控新政做出的正常反应,是短期的表象的,真正的新政成效有待观察和检验。

      另外,既然房产是商品,流动性是商品的属性之一,那么就应当允许房产的流动性。限制外地人购房是人为阻断商品的部分流通,有悖商品社会法则。且限制外地人购房,就限制了社会人口的流动和迁徙,不论对需求者还是对商品经济都是不利的。

      “限购令”能解决什么?

      香溢花城营销总监 郑琳春

      一是释疑了我国楼市症结。楼市问题、楼市症结一直都存在较大争议,没有一个统一的认识,于是也就形成了宏观调控波动性,易变性。楼市热了,要降温,下调楼市;楼市冷了,要升温,救市。这样反复无常地变化着,房价屡调屡涨,关键还在于楼市的症结很模糊。其实,楼市的症结在于有效供需不平衡,上海限购令就认识到了这种症结。

      二是降低了开发商投资增长预期和房价上涨预期。限购令一出,开发商的开发战略和投资战略肯定得调整,因为开发商的投资增长预期必须调整。开发商的投资预期肯定会看跌,房价上涨预期亦看跌。

      三是限制了投机者的投资渠道。限购令从行政上和法律上,封堵了投资者或投机者的投机楼市渠道。使得投机者的闲置资金必须寻找新的投资渠道。

      四是增加购房者购房机会。限购令一出,大量在建或者在售楼盘供给成为了市场的有效供给。投机和改善用房需求的减少,则为自住需求增加了机会。再者,市场看跌,大量空置房也会被推向市场成为有效供给,这也给市场有效供给给予有效地补充。

      对楼市调控无多大作用

      大湖之都销售经理 王岳川

      限购令真的能降下虚高的房价吗?恐怕未必。说起限购令,北京实行的不可谓不早,早在今年4月就推出限购政策;力度不可谓不大,规定每个家庭限购一套住房。但北京的房价降了吗?市场给出的答案是限购令虽然短期起到一定效果,但之后,北京楼市成交量和房价都不断走高。量价不降反升,说明限购令对楼市调控并无多大作用。

      眼下十几个城市的限购令是否真的能起到调控楼市的作用,还不好说。但限购令有可能刺激百姓的买房预期,形成一种心理暗示,让没有住房的家庭赶紧凑钱买房,本来已有几套住房的家庭也趁机投资一套,这种情况不是没有可能。

      强压的调控不切实际

      当代满庭春MOAO营销总监 杜沁然

      其实细看一下限购令的具体内容,就知道这种强行压制刚性需求的楼市调控是相当的不切实际。以上海的限购令为例,在一定时期内限定居民家庭购房套数,但这个“一定时期”到底是多长时间,没有明确的界定。这毫无疑问让限购令大打折扣,倘若限购期限只是几个月或是更短,所谓的限购不过又是个纸面游戏而已。且限购并没有涉及到已有住房,也就是说,拥有几套甚至10多套房的家庭,和一套房都没有的家庭一样,仍然可以新购一套住房。这表面看起来很平等,实际上如此一刀切,对没有住房的家庭很不公平。而且对那些改善性需求的家庭来说,限购令会导致假离婚的增多,恐怕也不是凭空臆测。

      南昌不适合“限购令”

      罗马象湖壹号营销总监 刘悦

      从“限购令”的具体相关内容可以了解到,其实“限购令”主要是针对房价过高,上涨过快,供应紧张的城市,也就是我们业内所说的一、二线城市。而象南昌这类城市,是不适合出台“限购令”的。

      9月底,中国指数研究院监测的35个城市中,20个城市成交面积环比上涨,其中银川涨幅最大,环比上涨81.49%,厦门、深圳的环比涨幅亦超过50%;南昌仅排名在第23位。更主要的是,南昌地产还处于上升阶段。区域分布过于集中,区域发展不平衡,中心很强,区域较弱。京东、红谷滩中心乃至于我们象湖板块正逐成规模,但要形成大规模还需要时间积累。

      何况,现在南昌正在进行大拆迁运动,所以绝大部分购房者还是以自住为主要目的。棚户区改造大拆迁,是一个城市的新陈代谢,是城市发展的必然,是目前南昌经济建设的主要发展目标。

      南昌“限购”可能性不大

      江西清豪房地产有限公司总经理 朱小琴

      从实施‘限购’的城市名单可以看出,这些城市都属于房价过高的范畴,一点风吹草动都会将它们推上风口浪尖,所以它们不得不在新政出台后立刻下‘猛药’。南昌目前与这些城市不具备可比性,实施‘限购’的可能性较小。南昌如果能限制外地人购房和限制本地家庭购房套数,至少能抑制30%以上的购房需求。

      就目前实施限购的一线城市来看,多数是住房供应偏紧,房屋供不应求的地区,房价过高也导致本地消费群体无法成为主流,所以“限购”、“限外”的政策一出,市场反应非常明显。而江西目前城市化率并不高,百姓对住房的刚性需求也比较大,应该不属于这次调控的主要目标层。

    购房者观点

      限购令应因地制宜

      胡小姐 28岁 公务员

      个人认为限购令应该因人而异、因地制宜。针对不同的人、不同的地区来制定实施不同的政策,而不能一棍子打死。盲目地实施限购令,有可能将一些真正的刚性需求扼杀,对于那些购买了过渡型房源而现在有能力改善居住条件的人来说是很不公平的。我觉得限购令可以根据不同房源类型、不同的人群、不同的家庭收入状况等等进行限购,也可以针对特殊情况限购第三套、第四套,而不是一味地限购二套房。

      限购令对首次置业者来说当然是个好消息,南昌的限购令细则迟迟未出台,这让很多购房者心急如焚。本来我也是有买房意愿的,但经过这么一番调控“折腾”后,还是决定缓一缓。南昌调控细则的出台,只是一个时间的问题,我相信大部分购房者还是会选择等待。

      期待限购令出台

      周先生 36岁 企业经理

      最近听说很多城市都开始实施限购令了,我认为这是一种趋势,也是一种信号,表明了政府控制房价的决心。南昌应该很快也会有吧,我觉得南昌有必要出台限购令,因为自今年4月份国家出台楼市调控措施以来,南昌房价非但没有下滑,反而上涨了不少,房价仍然坚挺。房价高主要是投机炒房造成的,限购令能有效地抑制投机,这样“对症下药”,当然有望“药到病除”,限购令出台,很有可能让高房价跌入一个低谷。

      限购令应该是一个严厉的有效地楼市调控手段,期待南昌限购令可以尽快出台,让高房价有所“折腰”。

      改善型住户多保持观望

      罗女士 40岁 企业职员

      国家宏观调控后,我一直在观望,但价格似乎还是没有下跌的动静,南昌甚至还出现了价格上扬的局面。我觉得南昌颁布“限购令”的可能性还是有的,因为继广州等13座一线城市颁布了“限购令”细则后,燕郊、香河、固安等二三线城市近日也推出了类似政策,“限购令”已然形成一股飓风,将迅速从中心城市向外蔓延。

      而对于南昌是否会出台“限购令”,若能将购房者的实际情况加以考虑,例如像改善型住户和炒房客之间能够区别对待,而不是眉毛胡子一把抓的一味打压,或许能得到更好的调控效果。介于南昌的“限购令”政策还不明朗化,近期我不会考虑买房,而会选择一段时间的继续观望。

      再谈限购令疑是“狼来了”

      苏先生 48岁 企业负责人

      4月“国十条”出台后,我投资房引发了家人的一阵恐慌和激烈的争论,儿子儿媳都劝我尽快将房子卖掉。但是经过一段时间观望后我发现,楼价不跌反涨,也就打消了尽快出手的念头。如今新一轮的调控开始了,我认为“限购令”登陆南昌的可能性极小,“南昌是个二三线城市,人均收入和房价的比例应该算是合理的,我们说炒房,即使赚了钱相对于广州上海那些一线城市而言也是微乎其微的,这次限购令打击的都是购房两极分化特别严重的城市,南昌暂时还没到那种程度”。

      文/记者罗蕾、夏震、廖林立、范玉萍、周良、王良君、田华

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