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南昌业主叫板空置房物管费标准
收房一年后未入住该交纳50%还是全额 省市两效力相同的规范性文件为此“打架”
2010-10-26 06:23:47    来源:大江网-新法制报
编辑:王世强    作者:
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      日前,南昌的一起物业纠纷,牵出省、市两部规范性文件对空置房物业管理收费作出的不同规定。

      《江西省物业管理服务收费办法》规定:未入住的,业主交纳50%的物业管理费。而《关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知》中却如此解释:自交房之日起,一年以后无论装修与否,业主均按100%交纳物业管理费。两个规范性文件在效力上没有高低之分,但在实际操作过程中,后者成了南昌物业收费时所持的“尚方宝剑”。

      日前,当事人雷女士表示,她准备提起诉讼,要求物业公司按《江西省物业管理服务收费办法》收取空置房的物管费,并请求法院对《关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知》的合法性进行审查。

    南昌凯美怡和小区

      空置房物管费如何交起纠纷

      雷女士是南昌凯美怡和小区的一名业主。自2008年1月1日收房,一直未装修入住。从去年下半年开始,小区物业美安嘉物业公司工作人员不时催促她全额交纳物业管理费。

      后来,雷女士仔细阅读了购房合同,合同附件五《前期物业管理》中约定:“空置房指未装修并办理空置手续的,按市政府相关文件,交纳50%物业管理公共性服务费。”

      购房合同是格式合同,其对物业收费有如此规定,势必有相应的法律法规或者规范性文件支撑。雷女士按图索骥,终于找到了2003年由江西省发改委、江西省建设厅联合下发的《江西省物业管理服务收费办法》,第十二条规定,业主或使用人在办完购房或租赁手续后(以交钥匙为准),物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳,已购买但未住的,业主交纳50%物业管理公共性服务费。

      雷女士以此据理力争,拒全额交纳物管费。小区物业部门也不甘示弱,拿出了一份2005年4月15日由南昌市物价局下发的《关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知》,其中第五项对2004年南昌市人民政府颁布的《南昌市物业服务收费管理实施办法》中的“一年内未入住使用的”进行了界定:一年内未入住使用的按物业管理公共服务标准的50%交纳的原则不变。一年以后无论装修与否,均按100%交纳物业管理费。

      两文件效力等同相关规定却不一

      “作为物价部门,在出台这样的解释之前,应该很清楚省里的相关规定,可为什么还要如此作出规定?”雷女士想弄个明白。

      今年9月中旬,她来到南昌市物价局咨询相关情况,对方给出的解释说省里的文件不符合南昌市的实际,市里为此出台了一个细则,从第二年开始,全额征收物业管理费。“既要享受好的物业服务,业主又不愿意出钱。”南昌市物价局收费二处舒处长说,如此,物业企业难以生存,更谈不上发展了。

      对于这样答复,雷女士并不满意。次日,她又将自己的遭遇向省物价局价格举报中心进行了反映。几天后,举报中心工作人员给出的答复是:通过咨询省发改委商品价格处,南昌市可以出台具体的细则。

      因为双方各执一词,至今这物管费也没交成。

      “南昌市物价局这个解释的效力等同于《南昌市物业服务收费管理实施办法》的效力。”10月22日,南昌市法制办立法处万处长接受记者采访时表示。但他同时认为,《江西省物业管理服务收费办法》和《南昌市物业服务收费管理实施办法》确实在收费问题上存在不一致之处。

      谈及两部规范性文件产生冲突的具体的原因,万处长表示不得而知,因为是几年前出台的规范性文件,当时的规范性文件的备案和审查也没有现在这么严格和规范。况且,《南昌市物业服务收费管理实施办法》中也明确授权给南昌市物价局对具体的实施细则进行解释。

      市法制办称无权处理“打架”法规

      就《江西省物业管理服务收费办法》和《南昌市物业服务收费管理实施办法》对空置房收费标准的界定不一问题,万处长表示两者确实存在矛盾之处,但南昌市法制办立法处没有权限去处理,因为前者属于省政府所属部门(省发改委和省建设厅)制定的规范性文件,后者属于南昌市政府制定的规范性文件。根据规定,上级人民政府所属部门与下级人民政府分别制定的不同规范性文件,对同一事项规定不一致的,由上级人民政府法制机构协调。经法制机构协调取得一致意见的,由有关制定机关自行纠正;经协调不能取得一致意见的,由负责协调的法制机构提出处理意见报本级人民政府决定,并通知制定机关。

      “据此,要判断这两个规范性文件的效力问题,应该由江西省法制办来裁决和协调处理。”万处长说。

      省政府有意调整空置房收费标准

      10月22日,江西省法制办执法监督处邓副处长在查询了这两个规范性文件后表示,从法律效力上来看,两者没有高低之分,但在省政府物业主管部门对空置房物业收费已作出规定的情况下,南昌市物价部门再作出不一致的解释,是有一定问题的。从行政管理的角度来看,应该执行省里的标准,但现在房地产市场包括配套的物业管理的实际情况已经发生了巨大的变化,执法监督处将征求物业主管部门的意见后,进一步协调处理此事。

      据其透露,目前,省政府对空置房的物业收费标准也有调整的意向,但立法的工作量比较大,而且有严格的程序,因而,此项工作尚需时日。

      质疑市文件合法性业主欲起诉

      现在,业主面临一种尴尬境地:一边是省里制定的相关收费标准,一边是物业管理部门手中的“尚方宝剑”。一旦产生类似的纠纷,业主有怎样的救济途径?

      江西省法制办立法二处符处长解释称,通常有两种途径解决:业主可以向省政府法制办提交对《南昌市物业服务收费管理实施办法》合法性审查的建议。另外,此类纠纷案件一旦进入诉讼程序,在诉讼过程中,业主可以要求法院对规范性文件的合法性进行审查。

      日前,雷女士表示,她准备提起诉讼,要求物业公司按《江西省物业管理服务收费办法》收取空置房的物管费,并请求法院对《关于规范南昌市物业管理收费有关事项的通知》的合法性进行审查。

      争议中的空置房物管费

      事实上,目前,就空置房是不是要收取、该如何收取物业服务费,全国各城市有不同的规定,各方的争议也很大。

      江西省法制办执法监督处邓副处长、南昌市物价局收费二处舒处长均表示,他们作出空置房按100%收取物业管理费的规定,目的是让小区的业主能享受到良好的物业服务。另外,这也是根据南昌市的实际情况来制定的,南昌目前楼盘的空置率比较高,全额收取物业管理费对炒房等投机性投资能起到一定的抑制作用。

      而业主们的意见是:不管投资也好,还是买商品房自己使用也好,既然没有入住,业主就没有享受到应该有的物业服务,物业公司凭什么全额收取物业管理费?而物业公司则认为,自己的服务并未因业主没入住而打折,小区该配备一个都不少。况且,现在的人员工资增长了,加大了用人单位的用工成本。

      如何平衡两者之间的关系?全国一些省市陆陆续续出台了一系列的政策和法律法规。截至去年12月,全国已有山东、河南洛阳、河北石家庄等省市适当降低了空置房的物业管理费。湖南空置房按90%交纳物业管理费,武汉则提出空置房按70%交纳物业管理费,以平衡业主与物业之间的矛盾。

      文/首席记者余桂华 图/记者韩长明

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