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南昌限购令要“变身”
四成以上购房需求会受限 南昌“房产税”暂无时间表
   2011-01-29 04:41   来源: 大江网-江南都市报
【字体:  】   在线投稿       新闻热线:0791-6849275     网友评论 5 条,查看全部

  南昌的限购令还未实施,更为严厉的新“国八条”随之而来。在2011年的头一个月,房地产市场掀起的巨浪,让人们对未来的房价走势有点看不清。相对新“国八条”,南昌的限购令明显的“疲软”,造成其要“变身”,而房地产商开始抢在“大限”前加快推盘步伐。更让人寄予期望的房产税何时会落于南昌,现在的答案是暂无时间表。

  限购令要有变化

  连日来,不少读者致电本报询问,自己现有两套房产,按照南昌限购令2月1日后在五大限购区域还可以新购一套住房的。但是新“国八条”,又规定本地有两套房就不能再买了。两者之间明显是有冲突的,不晓得自己这种情况到底还可不可以新购商品住宅?政策执行时间能否明确?

  据悉,目前,国务院办公厅于27日发出通知,对新一轮房地产市场调控作出具体部署,要求尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。

  此前出台的南昌限购令要求从2月1日起,不管外地还是本地居民,不管他们之前有多少套房产,都可以在限购的五大区域新购一套住房。而新“国八条”规定,有两套房的本地家庭、有1套房的外地家庭暂停购房,其执行时间目前暂未明确。昨日,记者从南昌房管部门获悉,根据新“国八条”南昌住房限购令会有些变化,目前还在拟定中。

  超四成购房需求受限

  同致地产市场研究部主管姜道林认为,南昌限购令相对温和,只是限制东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区和红谷滩新区新购一套商品住房。从近两年的成交情况看,象湖、莲塘、昌北、新建和湾里板块成交比例已经接近其他限购的五个区域。而且,虽然南昌近几年投资炒房兴盛,但是比例远低于沿海一二线城市,全市炒房比例充其量在20%左右。

  从数据上看,南昌限购令影响的需求并不是特别大。但是新“国八条”的影响将大大增加,有两套房的本地家庭、有1套房的外地家庭将暂停购房政策影响下,初步统计至少将影响到40%以上的购房群体,在需求明显减少的情况下,房价将加快调整步伐。

  南昌一名房产营销人员告诉记者,不管是限购令还是可能执行的房产税政策,都对居民以往购房行为不作追究。有可能会促发那些符合新“国八条”限购条件,但不符合南昌限购令条件的投资、投机炒房人,抢搭政策末班车,打时间差,在新“国八条”落实前加紧购买商品住房。昨日,南昌商品住宅成交量202套,比前一个交易日的171套有所回升。

  当然,不管是南昌限购令,还是新“国八条”都让开发企业感受到前所未有的寒意。

  实施房产税警示大于实际

  伴着新“国八条”,从昨日起在上海、重庆试点的房产税让人对未来的房价下跌更多了一份期待。

  对于房产税的实施效果,省社科院经济研究所所长麻智辉认为,其警示意义大于实际意义。上海和重庆的房产税税率参照国外的标准,国外的税率大多在千分之三左右。但有一点,国外的房地产市场成熟,价格波动不大,按这个税率计税,投资客并没有多大的获利空间。而在国内,房价的上涨每年都在10%到20%,甚至更高,千分之几的税率相对于获利而言,根本无法打击炒房者的热情。但在新“国八条”的政策和房产税的政策相互作用下,投资者的成本会增加,获利空间变小。更为重要的是,其展示的是中央对打击房价快速上涨的决心,也使刚性需求者中的更多人心理预期有所变化,会选择持币观望。

  “这些政策的出台将会使房价的上涨步伐放缓,或略有下调。”麻智辉认为,重庆和上海进行试点,中央要看其效果如何,如果房价仍如脱缰的野马,很快就会出台普遍实施房产税的政策。

  南昌房产税未定时间

  相比上海、重庆等地的火热,江西及省内各市对房产税的热度明显要弱,无论是官方会议或是学术研讨,关于房产税的话题都不算太火,这也印证了江西近期内不会试点房产税的事实。

  自去年12月底以来,无论是省政府、省住建厅、省财政厅或是省地税局的会议或文件,涉房问题大多是如何加强保障房建设和供应、合理调控房价,甚少提及“房产税”字眼。昨日,江西省地税局的一名工作人员称,江西关于房产税的问题没有时间表。

  其实,早在1987年2月10日,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,江西省实施了《江西省房产税施行细则》(以下简称《细则》)。《细则》称在房产税开征范围内的所有房产,不论房产自用、出租、出借、出典等,除《条例》和本细则规定免税者外,一律由房产产权所有人、经管人和承典人缴纳房产税。房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。房屋管理部门的公管房屋,代管、经租的房屋,均按实际租金收入,计征房产税。但同时也规定“个人所有非营业用的房产”免缴房产税。

  若按沪渝方案南昌房产税几何?

  针对沪渝两种不同的征收房产税方式,省社会科学院经济所所长麻智辉认为,南昌如果要实施房产税,重庆的政策更为适合,因为两地的情况较为类似,而上海更适用于北京、江浙、广东较发达地区。

  麻智辉说:“南昌的发展速度仍未达到普遍富裕的水平,因此征税应主要针对购买别墅、高档住宅的消费者,让普通百姓有更多的消费空间。”

  如果这两种征收房产税方式放到南昌的话,将如何分别收取呢?本报给你计算。假定南昌平均房价为6000元/平方米,计算家庭为一家三口人。

  【A】如果刘先生在红谷滩购买了一套单价1.5万元/平方米的独栋别墅,面积为300平方米,总价为450万元,为家庭名下第二套住房,市区还有一套90平方米的老房子。

  1.重庆算法

  按扣除180平方米的免税面积,其价格已超过平均房价两倍以上,因此按0.5%计税。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率=120平方米×1.5万元/平方米×0.5%=9000元,每年得缴纳9000元房产税。

  2.上海算法

  因为是第二套住房,家庭住房总面积为390平方米,扣除180平方米(人均60平方米),还有210平方米的应税住房面积,而1.5万元/平方米的房价超过南昌平均房价的两倍,税率为0.6%。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率=210平方米×1.5万元/平方米×70%×0.6%=13230元。每年就得缴纳13230元的房产税。

  【B】何先生家里已经有一套100平方米的既有房产,又新购了红谷滩一套8900元/平方米的房子,面积100平方米。

  1.重庆算法

  因为重庆房产税是按新购房算的,可以扣除100平方米的免税面积,单价也未达到成交均价的两倍,何先生暂时不用缴房产税。

  2.上海算法

  何先生家庭总住房面积为200平方米,扣除180平方米,还有20平方米面积作为应税建筑面积,税率为0.4%。何先生的应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率=20平方米×8900元/平方米×70%×0.4%=498.4元,一年缴不到500元的房产税。

  文/记者郭宁 刘媛

编辑: 周珺 【上饶将崛起一座高铁新城!】
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[443305]大江网友:\'\]\' 2011-01-30 22:27 发表评论:

  是因为中央的“不限购就约谈”所以才出的政策证明我们的领导同志一点诚意都没有,纯粹是为了应付中央


[443273]大江网友:jjj 2011-01-30 18:00 发表评论:

  限购,说明什么?说明有钱人太多了,需要限制那部分人买房。只要贫富差距大,流动资金无处发泄,房子不暴涨,就是其他东西暴涨。贫民窟,离我们不远了。


[443267]大江网友: 2011-01-30 16:46 发表评论:

  武宁的房价也一天一个价 都接近5000了 不知这国八条管不管


[443255]大江网友: 2011-01-30 15:42 发表评论:

  去年10-11月,宜春房价突飞猛进,涨了1500以上,有些楼盘均价4300以上了,是不是属于国务院办新“国八条”里上涨过快的城市呢?


[443236]大江网友:西看长沙 2011-01-30 14:57 发表评论:

  还是我们的邻居,长沙的房地产均价才4000元左右


[443185]大江网友: 2011-01-30 10:48 发表评论:

  楼下的“显像管”一看就是五毛,你知道均价是什么吗?均价、起价。文字游戏。


[443167]大江网友:住广场附近的人 2011-01-30 09:53 发表评论:

  楼下的“显像管”一看就是只井底之蛙,你知道地价多少么?折合楼面价多少么?我不否认南昌有3500的房子,可你嫌远啊。想3500买广场的房子,也轮不到你啊。你是比别人高点还是比别人胖点呢?如果某天广场的楼盘真3500销售了,能排队买倒的也只会是广场附近的居民,因为人家排队比你早。


[443068]大江网友:显像管 2011-01-29 20:04 发表评论:

  南昌市房价未来5年一定会下跌到均价3500元/平方米以下!因为真正居民居住需要量不大。想通过投资买房保值增值者占比不小;


[443043]大江网友: 2011-01-29 19:05 发表评论:

  南昌市的房价连上央视的勇气都没有,均价七八千,真是变态


[443042]大江网友: 2011-01-29 19:04 发表评论:

  南昌市的房价连在央视公布都勇气都没有,一个三线城市居然炒到了6\7千的均价,真是变态


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