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限购令来袭 高端物业能否“扛”得住?
   2011-03-04 03:19   来源: 大江网-江南都市报
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  一直以来,高端物业以其良好的保值、增值性及抗跌性而备受投资者的青睐,在以往的调控中,高端物业往往能“扛”到底,但随着国家宏观调控越来越严厉,“国十条”、“房产税”、“国八条”……一轮接一轮的调控措施使得高端物业的购买力严重缩水,其成交量也在短期内出现冷清的局面。3月1日,南昌升级版限购令正式施行,一纸令下,震动全城。一夜之间,南昌楼市突显“速冻”,住宅市场遭遇了前所未有的冷遇。面对突如其来的限购令,南昌的高端物业市场能否依然“扛”得住?

  宏观调控不断升级

  2月26日,南昌房管部门召集在售楼盘开发企业负责人、房产中介负责人,布置落实南昌住房限购令工作。根据此次会上印发的《南昌市住房限购政策实施指南》,南昌升级版限购令从3月1日起实施,其中南昌县、新建县、进贤县、安义县四县将结合本县实际出台限购细则。

  新版限购令对于本市购房有了严格的规定,其中对在本市市区已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭,暂停在本市购房。同时规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,将全额征收营业税。如此一来,无论是供求,高端物业市场都将面临着不小的压力,大部分高端物业购买者都处在限购政策之列,而转手出让的成本也将大大增加。

  相对于限购令,房产税对与高端物业的影响似乎更甚。此前不久,沪、渝两地先后出台房产税,从渝版房产税的实施细则来看,其征收对象包括独栋别墅、市场均价两部以上的高档公寓及“三无人员”购买的第二套房产,从中便可看出高端物业是渝版房产税调控的首要对象。目前南昌尚未出台房产税相关措施,江西及省内各市对房产税的热度明显要比其他城市弱,因此,赣版房产税能否出台还是个迷,但不管怎么样,一旦开征房产税,将对高端物业造成不小的冲击。

  高端市场处变不惊

  限购令实施前后,南昌楼市经历了“冰火两重天”的处境,2月份,南昌市新房成交量环比降7成;而从各区域成交情况来看,南昌市新房成交量甚至不如南昌县,限购令对南昌楼市的冲击可见一斑。然而,高端市场似乎并不在其列,据保利高尔夫国际花园、保利东湾国际等相关负责人介绍,其项目均属于限购范围内的高端项目,但从近期的成交情况来看,成交量并没有出现太大的变化,成交均价也未出现较大的波动。

  高端置业者在置业过程中思维一直比较理性,他们理性在于很少跟着政策走,而是跟着大势走。他们有着充分的投资经验,对于宏观调控更多地是积极应对而不是主观逃避。而市场经过多轮调控之后,无论是用来自住的首套也好,改善型也好,他们的消费需求依然保持非常旺盛的态度,限不限购对他们来说似乎无关紧要;另一方面高端物业的增值潜力依旧被看好。以别墅为例,从长远来看别墅用地将持续紧缺,尤其是那些拥有自然资源、人文资源等稀缺资源的别墅;尽管目前新政调控对楼市打击沉重,但在持续通货膨胀预期下,资源型别墅的保值、增值优势将会更加突出。消费者的理性与高端物业的优势是高端物业量价齐稳的重要原因。

  此外,从本次限购令的限购范围来看,依然有不少高端项目处在限购范围之外。如红谷一品、御湖半山、清豪西雍半岛、翡翠真独栋等等,这些项目并不受限购令的影响,因此其成交量也未出现太大的波动。

  挑战与机遇并存

  宏观调控对于高端物业市场来说,既是一种挑战,也是一种机遇。

  此次限购令出台,对于高端住宅的影响是显而易见的。高端物业一直备受投资客的青睐,然而限购令一出,几乎将所有投资者挡在了门外。此次限购令打击对象是以投资客为主,有实际需求的高端购买客群并不是此次调控的主要目标。即便是如此,一些“换房客”也被限购令约束,而使其购房热情大减。

  另一方面,限购令的实施也为高端物业的发展带来了机遇。受限购令影响,不少已有一套房的本地居民会更珍惜二次置业的机会,因此更多的购房者想一步到位。同时高端物业的保值增值性能一直是楼市中众所皆知的,在当前通胀压力愈演愈烈的金融环境下,保值能力较强的高端别墅,再度成为各方人士的资金避风港。无可替代的地段优势、不可复制的稀缺资源、完善的生活配套、优质的物业服务、高素质的居住人群……让高端住宅产品在楼市低谷中最具抗跌性,也备受市场青睐。

  南昌别墅发展潜力看好

  随着近几年南昌城市建设的不断发展与完善,南昌高端物业发展也越来越成熟。以别墅产品为例,近几年南昌别墅如雨后春笋般拔地而起,无论在品牌还是形态,或是设计理念、品质配套等各方面都得到了长足的发展,开始向一线城市顶级物业水平靠拢。但由于身处二线城市,其价格远远低于一线城市同等水平物业价格,处于价值的洼地。因此,对于投资者来说,南昌的别墅类产品还是具有一定的升值潜力,未来市场也有较大的投资空间。

  此轮地产调控新政在调整土地供应结构的同时,对新拍土地的产品规划上也严格把关,包括联排、叠拼等类别墅产品都可能被划入别墅“禁供”土地的范畴。随着之前审批的别墅用地逐渐被开发,未来两至三层的低密度住宅会越来越少。物以稀为贵,在如此强烈的供求矛盾下,虽然目前住宅市场清冷,但南昌的别墅,尤其是高端别墅市场在中长期依然看好。

  文/王良君

编辑: 兆明 【3月1日晚10点 南昌中山路亲历被抢劫全过程】
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