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热议2011下半年南昌楼市走势
时间:6月28日 地点:泊园茶馆
   2011-07-01 06:45   来源: 大江网-江南都市报
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沙龙现场

  江南都市报副总编 熊激文

  从1月份的冰点、3月份的观望,到现在夏季的市场回暖,今年上半年的楼市跟季节极度吻合。但楼市成交在经历了上半年短暂的井喷之后,下半年市场上的供需量是否还存在?楼市是否能借由这股势头平稳过渡也成为业界和舆论关注的重点。继上周我们倾听了列位国内及本土知名专家学者对于下半年楼市走势的分析之后,本周我们再次邀请到众多处于销售一线的开发商,听听他们是怎样看待南昌下半年的楼市走势的。

看多观点

  南昌市场供需潜力巨大

  厦门国贸营销经理 林伟栋

  国贸入驻南昌,主要是看好它的发展潜力。南昌是众多亟待开发的三线城市中基本面较好、供需潜力巨大的城市。相比武汉、长沙、合肥等基本面、供需量达到千万的省会城市来说,南昌还停留在三、四百万的空间,未来的发展潜力不言而喻。厦门国贸2010年进驻南昌,并选择了南昌市中心最后一块璞玉——朝阳新城,我们对朝阳新城的未来充满信心。

  限购大势下,就目前南昌整个基本面及市场的成交量来看,品质楼盘持续热销,而不限购区域楼盘销售的持续增长以及商业地产的兴起,都在不约而同的反映出南昌市拥有巨大的供求潜力;另外,在目前通货膨胀的情况下,老百姓仍然将置业作为首选的投资渠道。整体来说,我们对南昌下半年的市场走势还是保持相对乐观的心态。

  作为南昌市高起点规划的“新四城”——朝阳新城,诸多项目也将在下半年陆续面世,相信这个片区会带给南昌更多的惊喜!

  办公物业正当时

  筑城地产营销总监 于志

  大家刚刚都聊了一些住宅市场,我们公司目前在南昌在售的住宅暂时没有,最近将售的是一个商业地产,在红谷滩中心区的一个写字楼项目,叫时间广场,我就结合一些非住宅物业来谈谈个人的一些看法。刚刚一些老总也谈到一些住宅市场和资金的情况。资金确实是史无前例的紧张,现在做开发贷款基本上是做不了,个人按揭贷款,银行还要收1%~1.2%所谓的业务费,这是非常高的,这种情况也说明资金现在的确是非常非常的紧张。目前的商业,办公物业不限购,贷款政策上与之前也变化不大,这导致了很多投资客关注商业物业。

  商业地产,包括商铺和办公楼,南昌近十个月写字楼出现了一个井喷式的增长,大家感受到更多的是价格的增长。可能前几年,大家都在想商业用地项目里面配套要齐全、要有商业氛围等等,很难做,所以会想尽一切办法改成酒店式公寓。但现在这种情况反过来了,想尽一切办法改成办公楼。因为办公楼卖得快,而且价格涨得快,这种情况还将持续,至于会不会跟住宅市场一样在某个时间点到达一定的顶峰,然后下降,我个人的观点是肯定的,但目前属于补涨期。因为南昌的中小企业数量增长较快,虽然企业的成长跟人的成长一样需要时间,但一些中小企业经过几年快速的成长。企业到了更新换代的一个程度,从住宅楼里走出来,寻找符合企业形象的写字楼,或者从一些老的、淘汰了的类办公的物业里面走出来,寻找更高档更适合办公的一个办公环境,所以有一定的刚性需求,这也是导致近一两年南昌的办公物业增长比较快、价格增长的主要因素,这是实在的刚性需求,这种需求刺激了更多的购买。前些年买了办公楼的客户,由于价格上涨很快,产生了一个巨大的财富效应,感觉能赚很多钱,租金也是不断在增长,这样的一个变化使得开发商和购房者都对办公物业青睐有加,但这种现象可能会带来严重的后果,市场可能到达某个供给点之后、供过于求,投资商业地产就可能会有很大的风险。办公物业如果不是地段很好,配置很高的话几年之后很容易就会被市场淘汰,这种情况住宅可能不会出现,但办公物业一定会遇到,所以我认为现在购买超高价格的办公物业需要谨慎。

  房价下跌可能性不大

  名门世家副总经理 王少华

  当房地产宏观调控政策处于常态,对于房地产市场的发展来说调控的效果是非常明显的,特别是提高准备金率,对市场流动性的收紧,我们大家都感受到了来自销售回款和银行信贷的双重压力。但是说今年下半年的资金压力是否会成为压垮骆驼的最后一根稻草,那倒是不至于,因为我们的GDP指数还是处于一个不断上升的通道里,国家经济的表现还是比较活跃。因此我对于楼市走势的长远判断,还是比较乐观的。

  我们都说过去的十年是地产的“黄金十年”,那么楼市在经历了那么一个快速发展的阶段后,目前处于舒缓过渡的一个节点也很正常。从长远来讲,主要有两个方面的因素影响房价的涨跌:第一,来自于国家经济环境,经济是否还走在快速发展的通道上;第二,与经济相关的是否形成了我们核心的竟争技术,使我们的出口还处于贸易顺差状态,也就是说,人民币还是呈现出升值的态势,具备这两点,房地产还会有相对应的景气年限。说到下半年,短期来说主要看CPI,如果还是居高不下,国家还会出政策,下半年走势就不乐观,但只是小调正.如果物价稳住了,压抑的购房需求也会迎来下半年不错的形势。

  市场供应量有限楼市成交较乐观

  博能佰瑞琪营销总监 徐宁

  目前博能在南昌只有一个写字楼项目,在今年的体量消化过程中,我们也在跟踪一些土地的信息寻求拓展。而刚刚前辈们谈到的货币紧缩政策,我也是深受影响:自佰瑞琪开盘以来,目前也还有一部分银行信贷没有到位,可以说今年的货币政策甚为苛刻,整个楼市市场呈现出一副“有规模的项目没额度,有额度的项目没规模”的局势。

  但是另一方面,在楼市成交普遍低迷的大势下,也有单日成交量出现井喷的现象,据我了解,6月份就有单周成交量超过300套的纪录,而随着6月份很多新盘的扎堆投放,6月份的成交量或可突破历史新高。这种逆市热销,或者说在限购大势下,楼市集中在某一个短暂的节点集中爆发的现象不免令人担忧,下半年市场上的需求量还能否有那么多,楼市是否能延续这种势头平稳过渡成为业界普遍关注的问题。我从房管局处了解到,目前南昌住宅体量比较集中的主要在红谷滩、青山湖、高新区和西湖区四个地方,其中红谷滩和青山湖的体量大概在15万平方米左右,高新和西湖的体量大概在10万平方米左右,整个南昌市的体量在91万平方米,按照以往的住宅成交来看,这个体量还是相对较小的,而现在投放的房源大都是2008年拿到的土地,2009年之后的较少,今年很有可能出现投放量跟不上来,市场上出现供不应求的现象,因此,我认为下半年的市场还是相对乐观的。

  看空观点

  下半年房价下调是大概率事件

  丰源集团营销总监 李念

  按目前的形势来看,我觉得下半年南昌房地产市场肯定不好,记得3月份的时候有媒体采访我时就说过,我说南昌房价下降是大概率事件,现在,我还是坚持我的观点,第三季度不下调,第四季度多半下调,第四季度不下调,明年一季度肯定下调。

  现在银行贷款按揭非常紧张,额度、规模会控制的控制的都很紧。由于受到了整个紧缩货币政策的影响,个人贷款资料审核力度空前,甚至可以说严格的有点苛刻。在如此苛刻的条件下,银行按揭贷款非常困难。另外,开发贷款,按道理拿到预售许可后,只要拿齐四证就可以做开发贷款,但是现在甚至是已经通过审查的,要下来的比率都非常低。房地产算是一个类金融的行业,需要一定的资金才能将一个项目运作下去,不要说限购,限贷这一个条件已经让很多房地产开发商喘不过气来。

  去年一直以来是在调控之中进行的,在没有成交量支撑的情况下,开发商资金来源主要是依靠两个途径,一个是银行融资个人按揭贷款,另一个是预售,一旦这两个途径失效,后续可持续的资金不会支撑太久。更重要的是从目前的情况来看,中央看不到一丝一毫放松关于房地产调控的痕迹,在这种情况之下,开发商资金紧张,房价被迫下调的可能性相对而言就比较大。

  下半年市场仍然面临较大压力

  中大紫都营销总监 胡钢

  上半年,在调控政策的连击之下,楼市成交僵局难破,呈现出被压制、波动和不确定的态势。半年来,楼市发生了显著的变化:目标消费群体由刚需逐渐替代投资和投机需求并形成对市场的支撑之势;同时限购、限贷、提高利率等调控政策对住宅市场屡屡打压,不仅超出了对投资客的影响,甚至波及到了部分自住需求;而政府对打击“捂盘惜售”方面,从多方面收紧银根,开发商资金链渐紧,致使中小房企面临“失血”危机。目前,资金面临断顿的开发商开始四处融资,甚至愿意付出高额的利率用来信托融资;部分开发商还大力度打折,加快推盘节奏“以价换量”,价格下行的压力正在增加,下半年市场仍然面临较大压力。

  下半年房地产市场或将因此出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力,将“以价换量”,主动调整价格以扩大成交;而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在“产品力”上下足功夫,高品质、高性价比产品的抗跌抗压性,将会在这个充满变数的市场中愈加充分体现,总体来看,房地产调控对房价的影响是短期的,市场本身的变化才是决定房价走势的主要因素。但是指望房价出现大幅下跌是不现实的。对于有购房需求的购房者而言,有适合的房子时就是该购房的好时机。所谓该出手时就出手。CPI的居高不下,通胀压力突显,房产无疑还是抵御高通胀的最好手段。

  房地产后市将会是“挣扎和纠结”的

  香缇西岸营销总监 何群燕

  首先,很感谢江南都市报给予我们一个这样与业内同行交流的机会。我们项目在6月首次开盘时取得了良好的成绩,这很大一部分得益于高新区长久以来压抑的自住购房需求。要想项目保持良性销售状态,除了要做好地缘型客户的维护与拓展,发掘市区客户也是我们正在着手的重头工作,市场的趋势和动态更值得我们关注。

  个人认为房企是否大量抛售和降价还是取决于各个企业不同的融资情况。对于实力雄厚的大企业,银行对于他们贷款有扶持政策,其他融资渠道也较为通畅,银根紧缩对他们的影响较小,进而难以促使他们抛售降价。相反,对于一些小型房企,资金来源严重短缺导致他们不得不想尽一切办法去化商品房,以便回笼资金。房企将根据自己的情况来制定不同的销售策略。当然,处在优质地段,占有稀缺资源,拥有好的品质的商品房的保值能力依然会保持坚挺。

  房地产后市将会是“挣扎和纠结”的。房企与政策的博弈还会继续。房企将继续在资金中挣扎,纠结于选择何种销售策略。

  中立观点

  楼市走向还需看政策调整

  绿地集团南昌事业部营销总监 戴咏春

  自今年政府出台的国八条、限购等政策后,市场出现一小段时间的观望氛围,但市场上的刚性需求还是非常强大。绿地新都会售楼处开放后,平均每天的来访量达40~50组,单日来访量最高达300组,还是以刚性需求为主,可想而知市场需求有多大。但也不可否认的是,高新区因区域价值优势,大型开发商的进入也刺激了整个市场的消费,加上供应量严重不足。

  目前南昌市场仍处于一个供不应求的局面,房价上涨就是据供求关系而调整的,南昌市场房价还一直在上涨,到五月底均价每平方米已经7400多元。从供应量供求关系来看南昌楼市下半年应趋于稳定增长态势。但还要看银行政策调整,现在银行对于贷款实施一刀切,不管是投资还是刚性需求,贷款利率一律上调,据最新消息称房地产贷款还是要从紧,资金要控制往房地产领域流,对资金要求很高的开发商来说是一个严厉的打击。下半年,楼市政策不会出现大幅转变,即使政策略有收紧,也不会收得太紧。但由于上半年的楼市暴涨并不是常态,已经有所透支,所以,成交量有可能会出现小幅下滑,但价格仍会维持在高位。

  楼市走向难以预测

  洪客隆营销总监 杨栋

  下半年的楼市走势难以预测,去年出台限购的时候都认为今年市场不好,但是各个楼盘都卖的不错,并不像2008年那样,所以说到了下半年市场会怎么走,确实很扑朔迷离。现在南昌是分限购和不限购的区域,那么限购的区域如市中心、红谷滩和红角洲,这些区域比其他限购地区的地段好很多,现在象湖新城板块房价已经到4800~5000元/㎡,连莲塘都到6000元/㎡了,那想想看,限购地区的房子价格还能降到那里去,况且红谷滩本身就没有什么供应量。但目前市场上商业用地的价格水涨船高,商业、写字楼的供应量那么大,应该引起注意,这是不正常的现象。下半年如果开发商的资金出现压力,那今年到明年住宅市场整个形势会不太好,如果说开发商能顶住,那南昌住宅市场还能顶到明年;商业写字楼我认为下半年问题也不大,由于不限购,很多资金流入,但是一两年后出来的写字楼商业出来就会形成竞争,客源是有限的,未来形势不容乐观;高端豪宅市场,目前也有很多项目在推,据我了解推的并不是很理想,豪宅今后所面对的压力也巨大,至于最终的走势无法预测。

  下半年住宅市场走势微妙

  红谷十二庭营销总监 徐恩龙

  2011年的南昌正处在拉大城市框架、完善城市配套,提高城市交通效能的一年,城市的建设处在一关键的时候,如鄱阳湖经济圈、高铁、组团分区、地铁、旧城改造等,对南昌房地产有极大的促进着用。但今年的全国房地产却又正当“限”年,限购又限贷,而且还限涨,这两股力量同时作用在南昌,造成了南昌今年上半年限购区域房地产供应量减少,价格稳中有升的局面,但销售情况较为良好,在非限购则呈现了量价齐升、供不应求的局面。个人觉得,在这种态势之下,住宅市场下半年的走势会非常微妙:楼价、成交量的涨跌等问题都有待进一步的观察。而对于开发商本身而言,一、应该加快自身的开发进度,多提供一些满足刚性需求的产品或初次改善型产品,并提升项目品质,加大资金储备,增加抗风险能力;二、对商业的投资热度要保持一定的谨慎态度,对商业产品的选择要更为科学,避免进入过度竞争领域;三、今年同时也是国家大力推出保障房建设的关键年,开发商也不妨可以考虑一些创新的运营模式,尝试与政府在保障房建设上进行一些合作,这个市场在今后几年内应该是一个很大的市场份额。

  对不同购房人群应有不同的贷款政策

  朗贤置业营销经理 吕航

  今年上半年南昌楼市和全国一样处于中央一系列调控政策之下,在跌宕起伏中度过。我们可以看到,上半年,尽管受到一系列政策调控影响,南昌市的房价并没有发生明显变化,成交量也在经历了一段时间的低迷期后快速复苏。在这样的态势之下,下半年的楼市走势很让人关注。

  近几个月,CPI数据持续走高,通胀压力下,银行信贷政策收紧已成趋势。这种情况下,购房者面临增加成本的压力。银行收紧贷款,对购房者是一视同仁的,但从购房者角度来说,刚需购房者受到了打压,因为刚需这部分购房者以首次购房和首次改善型购房为主,这些刚需购房者与投资置业甚至投机炒房购房者面临一样的贷款政策,个人认为这不大公平,调控是遏制投机炒房,而不是抑制正常的刚性需求,我希望下半年如果出台调控政策的话,能否考虑在信贷方面有针对不同购房人群的贷款政策,这样可以让真正的刚性需求者能贷款买房。

  银根收缩,开发商也面临压力,资金周转会受到影响,即使国家不再出新的调控政策,现在的信贷政策也会让开发商不容易贷到款,对其持续开发不利。我认为,如果按目前的调控政策执行下去,今年年底或明年初房价有下调的可能,不过幅度不会明显。

  目前,“一房一价”的政策正在实施,但落实到各个楼盘怎么操作还不是很明确,希望有关部门能出一个具体的相关范本供开发商参考。

  品质和地段决定产品是否抢手

  地产资深人士 章敏

  对于楼市的购买力,我说说我的看法。在上个月的时候青山湖一个高端项目的尾房做了一个幅度不大的促销,但居然遭到市场抢购,这让人出乎意料。其实限购限贷对于真正要买的人来说并不是问题,客户买不到房子的心情可能比开发商房子卖不出去还着急。但是开发商也会遇到另一个问题,促销之后银行放款比较迟缓,甚至有时会拖两个来月。银行的这种紧缩政策对于资金链较为紧张的开发商来说,是很致命的。

  产品的品质和地段比什么都重要,只要产品本身不出问题,尽量走高品质道路,而且周边地段较好,成交价格都不会差到哪里去。2008年时,我同时在卖四个项目,一个在南昌县,一个在新建县,一个是在朝阳板块,还有一个在青山湖,我们发现,经过那一轮楼市下跌后有一个很明显的区域差别,市中心的房价跌幅不大,也很快回升,而地段差的就完全不同。可见南昌的区域价值有很大的差别,一旦某个区域内出现强强竞争,区域内的小开发商的日子就很难过。

  商业由于不限购,还是一个不错的投资选择。现在投资的渠道还是比较有限,要不就是股市,要不就是楼市,现在股市的情况也不是很好,住宅类房产深受政策打压,预期表现会有更严厉的政策,而商业地产却不同,所以投资商业地产还是有一定的空间。

  文/田华 王良君

编辑: 兆明 【南昌交通全面升级】
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