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南昌小产权房私下交易甚欢 去年出现多起纠纷
小产权房交易凭证多为一纸收据
   2012-03-28 01:23   来源: 大江网-信息日报
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  “清理小产权房”,近几年国土部在不同场合不时地发出此声音。据近日国土资源部网站公布的信息,已经开始试点治理小产权房,同时准备在全国开始小产权房的清理工作,显示出小产权房清理今年“打雷要下雨”了。

  在南昌,小产权房私底下仍交易甚欢。对小产权房的清理,记者从南昌市国土、房管部门了解到,到目前还没有接到国家相关文件。不过,南昌正对市区数千万平方米农房摸底,合法农房将给予登记办产权证,但小产权房面临非农非城镇房的尴尬。

  背景

  小产权房三大来源途径

  “小产权房”不是法律意义上的概念,只是在房地产市场发展过程中对不能办房产证房子一种约定俗成的称谓。

  对南昌存在的小产权房,南昌市房管局农房办副主任邹玮称,主要是在城市扩展、房地产市场发展过程中产生的,有三大途径:

  1.新农村改造,拆掉旧房,统一建设新房,将部分建好的房子分给被拆迁的村民,或供当地村民购买,再将部分对外销售;

  2.城市改造中,集中建房安置拆迁户,有的分到许多套房,家人住不完,就拿出部分来卖;

  3.另外,就是乡镇与开发商联手,在集体土地上建房,然后直接对外销售。

  据南昌市国土局有关人士介绍,买小产权房只获得居住权,不能办房产证。村民在自家的土地上建房那是允许的,但城市居民买这种无产权房,是不受法律保障的。此类房子属两不靠型:非农房也非城镇房,处境十分尴尬。由于小产权房相对较便宜,有不少城市居民冒险购买。

  调查

  权益难保障双方对簿公堂

  一张收据就成交易

  3月25日,在南昌市昌东一居民小区——桃湖公寓,正门是敞开式的,没有保安。进门处的墙壁上,贴着许多招租的启事。进入小区,只有极少部分房子没装修入住。

  该小区的一住户告诉记者,他是最早一批买桃湖公寓房子的,已有六年多,那时花1500元/平方米,买了一套120平方米的房。与同地段商品房相比,要便宜近一半,买时知道办不了房产证。除了小区环境相对差些,到市区上班乘公交挺方便。

  据桃湖公寓住户林先生介绍,这个小区有20多栋房,有10多栋对外销售。别看办不了房产证,也很快就卖完,购房者主要是在城里工作的市民。如今这个小区的房价涨到3500元/平方米左右(毛坯房),装修的要4000元/平方米以上,与周边每平方米七八千元的商品房相比,还是比较便宜。居民私底下也进行转让,都是全款交易。

  记者拨通该小区某出租户电话称,想“买房”。对方回复,要4200元/平方米,成交后到“开发商”处把房子收据换一下就行,但得交给“开发商”1万元的“过户”费。走访市区周边其他部分小产权房,记者注意到,入住率都较高,交易方式基本上与桃湖公寓相同。

  在桃湖公寓,林先生告诉记者,与商品房相比,手续较简单,谈成价钱后,全款付清,对方就开个收据,这样就达成交易了。据记者了解,目前许多小产权房的交易凭证就是一纸收据,而收据上也只有村委会的印章。

  对此,江西华特律师事务所刘律师认为,大前提下,法律规定城镇居民是不能购买小产权房的,购买小产权房的合同、收据是无效的。一旦发生纠纷,如拆迁补偿,购房者一般得不到;产生经济损失,对购房一方也不太有利。

  去年我省现多起纠纷

  邹玮认为,购买小产权房的收据、合同,获得的只是居住权或租住权,并无产权。一旦出现征地拆迁,补偿费用只给产权所有人,对购买人的保障就较难,会出现纠纷。

  实际上,我省近年发生多起小产权房买卖纠纷案件。

  去年9月,南昌市中级人民法院审理一起我省小产权房买卖民事纠纷案,由于双方买卖农房违反法律禁止性规定,法院确认农房买卖合同无效。卖方收回房子,但得赔偿房子9年升值部分损失,赔偿买主60余万元。

  去年4月,吉安市青原区法院也审理一起小产权房买卖纠纷案件,法院一审判决该房屋买卖合同应属无效合同,由双方各自返还房屋和房款,卖主赔偿买主损失12万元。

  去年,萍乡市上百名居民的遭遇,更能说明风险:他们每人花几十万元在海南省三亚市买了小产权房。可去年7月,当地政府部门打击违法建筑行动中,他们购买的房子被以违建楼名义拆除。

  清理

  小产权房命运将揭晓

  2009年5月开始,江西省启动农村房屋确权登记发证试点工作,先行在宜春、上饶、吉安和抚州等市试点。农村合法的房屋,按登记程序办理房产证,同时防止通过登记将违法建筑合法化。

  据南昌市房管局农房办副主任邹玮介绍,南昌城区有几千万平方米农房,小产权房实质上属于农房中的一种。从去年开始摸底、调研,以及学习其他城市的成功做法。目前,城区农房摸底工作已接近尾声,等待省里的指导办法和政策,并根据南昌的情况制定细则,然后随时启动登记办证工作。

  对小产权房,所登记的仍是其房产所有者,而且还要看相关手续的合法合规性,城镇居民购买的不在登记发证范围。南昌小产权房最终的命运如何,得看国家的政策,存在很大的不确定性。

  根据国土部官网公布的小产权房清理举措,将分情况治理已售的小产权房。今年全国将开始选择试点城市。

  南昌如何清理小产权房?南昌市国土局有关人士称,目前还没有接到相关文件。

  据我省国土部门有关人士介绍,小产权房存在多种形式,具体清理不可能一刀切,得在部分城市试点较为成功后才推广,然后制定比较可行的细则。

  观点

  科学治理别让它再尴尬

  江西经济发展研究院副院长刘镇表示,对南昌小产权房的产生,与房价的上涨有密切关系,但源头则凸显出农村宅基地缺乏科学的规划,管理不完善,在土地流转过程中,被以集体的名义开发“商品房”对城市居民销售,不像城市明晰化。不进一步治理好,将来会乱成一锅粥,且会有不少潜在矛盾。因此,对已有的小产权房,不能总让其尴尬地存在,可采取措施让其有条件地转正,变为有产权的房,或将其收编为政府的保障房等。同时,对集体土地加强科学管理,控制土地合理运用,制止小产权房新建。

  ■记者秦谦/文

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编辑: 邱虎 【韩国30万罗姓出自南昌】
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