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刚需入市 楼市拉阳线
   2012-04-25 06:57   来源: 大江网-江南都市报
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  4月南昌楼市“暖春”让此前的阴跌的形势彻底反转。单月过3000套的成交量,续力3月份楼市成交高潮,并拉升整个一季度销量出现同比上升,大大提振市场信心。继3月创下成交新高后,4月各大楼盘加快推盘速度。5月的楼市也将迎来上半年的传统出货节点,借力4月,开发商全力以赴。

  2012年,南昌楼市在持续深入的调控政策影响和市场放量的激烈竞争环境下艰难前行,这不断考验着每一个房企的实力和决策能力,同时,也对刚需们脆弱的心理承受能力提出了挑战。从此前市场的成交情况来看,刚需仍然是市场成交主力。

  目前,南昌楼市刚需出没,在房价面前放弃了“抵抗”,以结婚为需求的“婚房刚需”,以家庭为单位的“改善型刚需”,以首次置业者为代表的“纯刚需”,以“领完毕业证再拿房产证”为目标的90后刚需。四大刚需族促就了一波强大的买房大军,成为2012年南昌春季楼市主角。5月能否迎来楼市成交大爆发,对刚需客户的争夺或将成为关键。

  上周新房共成交816套

  据南昌房地产信息网数据显示,上周(2012年4月16日~4月22日),南昌市区新房共卖816套,其中新建普通住宅共成交476套,日均成交约68套,环比有所下降,新建住宅总成交面积为5.2万平方米;同时上周非住宅产品周成交340套,成交套数环比上涨55%,非住宅总成交面积为2.6万平方米,成交面积环比增长近8成,普通住宅新房成交有所下滑,但非住宅产品成交量有所增长,总体来说延续了上周楼市成交量回暖的态势。

  盘多、量多、成交多是上周南昌楼市的特征。上周末,南昌楼市迎来首波推盘高潮4月21日,中海朝阳郡在前湖迎宾馆首次开盘,6500/平方米起的房价,吸引了千余人到场,首推300套房源当日基本售罄;同日,绿地新都会同时开盘,现场213余套房源一抢而空,成交金额达1.3亿元,成交率达90%。加上之前的香逸澜湾开盘,推出的300余套房源当日即全部销售一空,户型面积从90~120平方米不等,均价7600元/平方米,价格远远低于购房者的预期。另外,国贸天琴湾、保利东湾国际和保利香槟国际在上周均有促销售房的活动,带动了一大批购房者入市。南昌楼市呈现出难得的火热景象,仅仅上个周末两天时间,新开盘项目成交就接近700余套,市场大有回暖之势。

  对于目前市场上房源销售出现井喷的现状,有资深业内人士分析,时机和定价是这些楼盘制胜的关键。其指出:“在持续观望了一年之后,随着今年一季度个盘的几次降价,大部分购房者都希望在三月能迎来降价潮,并有所斩获,可是结果却未能如愿,降价的预期也随之降低。加上首套房信贷政策的利好,刚需人群的购买力也在逐步释放,出手仅需要一个理由,就是合理的价格。高新区域房价6000元/平方米起价,具备足够吸引力;地处凤凰洲的香逸澜湾7600元/平方米的价格对比周边项目具备一定优势;中海朝阳郡和国贸天琴湾其定价充分迎合市场刚需需求,已逐渐获得刚需的认可。”

  购房刚需族是中坚

  在目前楼市调控的背景之下,“刚需购房族”俨然已经成为市场的主力军。从近期市场的表现来看,面积区间在90~110平方米左右的刚需户型成交量走势强劲。刚需置业已当仁不让成为南昌楼市最强音,刚需族购房需求已占楼市“半壁江山”。目前,房地产市场上的“刚需购房族”,大致可以分为四类人群:以结婚为需求的“婚房刚需”,以家庭为单位的“改善型刚需”,以首次置业者为代表的“纯刚需”和以“领完毕业证再拿房产证”为目标的90后购房大军。这四大“刚需族”构成了一波强大的买房大军,成为2012年南昌楼市上的主角。

  消费群体明确,开发商开始主动调整产品线,事实上自从三月刚需大爆发之后,许多开发商都有明确的调整产品线向刚需靠拢的信号。纵观近期市场上新进入的一些项目,以及不少还处于规划阶段的新项目,刚需都是其绝对的产品主线。这些项目大都会根据“刚需族”自身特点推出各种促销手段,这些手段也确实能够吸引来不少年轻的购房群体。进入2012年的4月,据不完全统计,南昌楼市亮相的新盘或老盘新推的项目,多达40余家。纵观新一波的楼市开盘潮,针对刚需购房人群的楼盘仍然是供应的主力军。中小户型、低总价的刚需盘达到30余个,占比过半。

  “弱回暖”态势持续成疑

  目前楼市刚性需求爆发,但刚性需求对价格变化敏感。未来楼市价格走势决定市场成交量的走势。另外市场成交量在经过一年多的低位徘徊,导致库存量严重积压。据最新统计数据显示,截止3月底,中国10大典型城市库存总量为59.49万套,与去年同期相比增加了18.85万套,增幅达46.4%,其中,二线城市库存量一年内涨幅大于一线城市,在南昌3.2万套的新房等待消化。库存量增加意味楼市风险剧增。虽然各地方政府通过继续打击土地闲置、紧缩开发贷款等手段引导开发商降价推盘,并适当放宽贷款成数及利率,给予首次购房者者一定的优惠和松绑。同时开发商采取降低价格的手段来换取成交量,刚性需求的入市,短期内楼市成交量会回涨。但在限购、限贷的国家宏观调控下,刚性需求能否持续,投资性需求能够跟进将无法预估。

  第二季度,开发商所面临的库存压力、资金压力、销售压力依然很大,在买方市场下,楼市呈现的是“弱回暖”的态势,即使成交量出现一定程度的回暖,楼市价格仍将保持下行趋势,这是由整个市场环境所决定的。目前的楼市现状是供需双方博弈的真实结果,开发商的“以价换量”多是为了生存而非盈利,未来低价入市和降价促销仍不可避免。而要像一季度一样快速回暖的态势持续,则需要市场双方的继续博弈。文/记者廖林立

编辑: 薛岚 【“男人怕入错行,女人怕嫁错郎” 又是一年高考填报专业时!】
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