每次经过宜春市“正荣·悦玲珑”楼盘售楼部，看到“好品质真实景”的广告语，总让宜春市民唐先生有些黯然神伤。作为该楼盘一期的业主，迟迟没有装修入住的毛坯房成了他的愁心事。

　　这场始于2020年的购房选择，让唐先生付出了卖掉自住房、租房等待交房的代价，换来的却是“楼板板底配筋间距合格率仅20%”的尴尬。更令人不解的是，当楼上邻居因质量问题成功退房后，唐先生的维权之路却陷入僵局：同一栋楼、同一开发商、相似的鉴定报告，结局却截然不同。

　　新法治报记者介入采访后了解到，唐先生的遭遇并非孤例，类似的楼板开裂现象也在其他业主购置的商品房中出现。然而，面对因楼盘房屋质量而产生的疑问，开发商和宜春市袁州区住房和城乡建设局都不约而同选择回避，拒绝回应。

　　◎文/图 实习生章逸欣 新法治报全媒体记者吴强

“正荣·悦玲珑”小区

鉴定机构留下的穿透楼板的小孔

　　悬在头顶的“定时炸弹”

　　三室两厅、130余平方米、开间明亮，可是每间房的天花板和地面都留下了几个穿透楼板的小孔，透露着不寻常——这是唐先生2020年在宜春市“正荣·悦玲珑”楼盘购置的毛坯商品房现状。

　　为了买这套心仪的住房，唐先生称自己卖掉了自住的老房子，在外租房等待交房，可2022年下半年开始交付后，房子遭遇的种种问题，让他和家人至今面临着有房不敢住的窘境。

　　“房子出现问题，最早是楼上邻居告知的。”唐先生回忆说，当小区一期进入收房阶段，本想过完中元节就着手装修的他，突然接到了楼上业主吴先生的电话，“5楼邻居告诉我，他收房时发现客厅的楼板有开裂的情况，裂缝最深有两厘米，手指伸进裂缝能轻松扣出水泥碎块”。

　　由于楼上业主一直在与开发商协商如何处置，唐先生打消了立即装修入住的念头，等待最后的结果。没想到2023年年初，他从吴先生处得知，由于拒绝进行修复，最终开发商同意了退房，“听说退了本金利息，还有违约金，他们签了保密协议”。

　　2月28日，唐先生带着记者来到了自己购买的商品房。记者看到房子天花板有些不同，客厅和几个房间房顶挂网加固的痕迹明显。

　　唐先生说那些小孔是鉴定机构检测时留下的，“楼上业主原来跟开发商维权时，请过专业的检测公司进行检测，结果堪忧，这样质量的楼板，不就是我们楼下业主头上的定时炸弹？”

　　鉴定结果：楼板板底配筋间距合格率仅20%

　　除了悬在头顶的未知隐患，最让唐先生愤愤不平的是，同一层楼板，两户业主的境遇却各不相同，楼上业主顺利退房后，楼下的唐先生也反复找到开发商协商，可得到的最终结果却是拒绝退房，他觉得不太公平。

　　“我说房子有严重的质量问题并非没有根据。”唐先生说，他手里共有两份房屋质量检测报告，是楼上业主吴先生和他分别起诉开发商时，当地法院委托有资质机构所做的。

　　其中，吴先生获得的房屋质量鉴定结果为：房屋楼板混凝土芯样抗压强度不符合设计要求，钢筋间距、保护层厚度、楼板平整度等不符合规范要求。

　　而唐先生获得的鉴定结果为：地面楼板板底配筋间距合格率为20%，客厅地面楼板厚度小于设计值，地面楼板板底钢筋保护层厚度合格率为70%，不符合规范要求。

　　“楼板钢筋间距不合格，厚度和保护层也不符合规范，这难道还不能说明房子偷工减料，存在重大安全隐患吗？”唐先生表示，多年来，他多次找开发商要求赔偿和退房，可对方声称房屋经过了有关部门验收，符合交付标准，只能进行修复加固。

　　公开信息显示，宜春市“正荣·悦玲珑”楼盘由宜春正创置业有限公司开发建设，施工单位为龙元建设集团有限公司。

　　2月28日，记者陪同唐先生来到楼盘售楼部了解情况，售楼部的工作人员表示，房子售出后产生的质量问题，由物业联系工程部负责。但该楼盘物业负责人在联系工程部后告知记者，公司方面拒绝就唐先生的房屋质量问题接受采访。

　　业主质疑房屋验收监管缺位

　　在采访中，唐先生告诉记者，他所遭遇的房屋质量问题并非个例。

　　在唐先生手机上保存着一些业主拍摄的房屋质量问题图片。记者注意到，类似的楼板开裂现象，在其他业主购置的商品房中也出现了。

　　同样是2020年，小区业主张女士也在“正荣·悦玲珑”楼盘花费80余万元购置了一套住房。她告诉记者，收房时房屋出现空鼓现象，紧接着客厅、卧室开始有不同程度的开裂，“只要往裂缝处倒水，水很快就会渗到楼下，我怎么敢住”。

　　张女士坦言，她曾多次针对房屋开裂的情况进行维修，但治标不治本，造成交付已久的新房迟迟不能装修。然而，张女士与开发商交涉的结果与唐先生如出一辙，开发商坚称，房屋经过验收，符合交付标准，只修不赔。

　　“都说经过了层层验收，但我们房子里的裂缝都没发现，实在说不过去。”面对房子出现的问题，唐先生和张女士等维权业主，始终想不通这样的商品房是如何通过验收，并达到交付标准的。

　　据了解，我省早在2010年就发布并执行《江西省住宅工程实体质量分套验收实施意见》(下称《意见》)，其核心是通过分套验收制度，对每套住宅及其公共部位的观感质量和使用功能进行专项检查，保障购房者合法权益。

　　值得一提的是，与《意见》同期发布的《住宅工程实体质量分套验收表》中，就包含地面裂缝、空鼓，墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝等验收内容。

　　《意见》中还强调，各级工程质量监督管理机构要加强对分套验收工作的监督管理，及时公布交付工程分套验收结果。对分套验收中弄虚作假、降低标准、将不合格的按合格验收的责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律、法规对责任单位和责任人进行处罚。

　　为此，记者随后又来到宜春市袁州区住房和城乡建设局了解情况，尽管有多名业主都表示曾将“正荣·悦玲珑”楼盘的房屋质量问题反映到该局，但工作人员回复记者称，此前从未收到过相关投诉。

　　针对“正荣·悦玲珑”楼盘部分房屋暴露出来的质量问题，业主质疑验收环节存在监管缺位，该局以负责人外出为由婉拒了采访。

　　律师：起诉退房面临诸多难点

　　面对“正荣·悦玲珑”楼盘业主的遭遇，江西法报律师事务所律师郭俊表示，以房屋质量问题为由起诉开发商退房在司法实践中并不常见，主要原因在于法律对退房条件设定严格标准，且购房者在举证、鉴定等环节面临多重难点。

　　“对于一般质量问题，法院通常判决开发商承担修复责任并赔偿维修费用。”郭俊称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条，购房人仅在以下两种情况下可主张解除合同：房屋主体结构质量不合格以及质量问题严重影响正常居住使用。“主体结构鉴定程序复杂且成本高，若质量问题不成立，成本需要业主自行承担。而严重影响正常居住使用的标准比较模糊，依赖法官自由裁量。”郭俊表示。

　　郭俊建议，遭遇房屋质量问题的业主应及时拍照、录像记录质量问题，保留维修记录和沟通证据，与开发商协商，要求开发商修复并赔偿损失。同时，还可向住建部门投诉，由其介入督促开发商整改，“如果和开发商协商无果，可向法院提起诉讼，根据实际情况，维护自身合法权益”。